HelHO:2019:5

Vuokrasopimuksen purkaminen ja velkomus – Kanteen ennenaikaisuus

Diaarinumero: S 18/2051
Antopäivä: 12.4.2019
Ratkaisunumero: 446

Kun otettiin huomioon, että saatavan erääntyneisyyttä oli pidettävä pääsääntönä suorituskanteen tutkimiselle ja hyväksymiselle ja tästä pääsäännöstä ei ollut asuinhuoneiston vuokraamisesta annetussa laissa poikettu ja saatavan syntyminen oli edellytys suoritustuomiolle, hovioikeus katsoi, että kaupungin vaatimus siitä, että A velvoitetaan suorittamaan päivävuokraa tuomion antamista seuraavan kuukauden alusta lukien siihen saakka kunnes huoneisto on luovutettu kaupungin hallintaan oli aiheeton ja ennenaikainen, ja se oli sen vuoksi selvästi perusteettomana hylättävä.

ASIAN KÄSITTELY HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUDESSA

Käräjäoikeus katsoi tuomiossaan, että erääntymättömiä suoritusvelvoitteita koskevat kanteet oli pääsääntöisesti hylättävä ennenaikaisina, jolloin kantaja voi nostaa uuden kanteen suoritteen eräännyttyä. Eräissä tapauksissa oli mahdollista saada suoritustuomio sellaisestakin velvoitteesta, joka erääntyi vasta tulevaisuudessa. Tällaisia olivat koron vaatiminen saatavalle myös tuomion jälkeiseltä ajalta maksupäivään saakka ja elatusavun vaatiminen toistuvina suorituksina niin kauan kuin elatusvelvollisuus oli voimassa. Sen sijaan vuokria ei voitu määrätä maksettavaksi etukäteen, vaan ainoastaan ennen tuomion antamista erääntyneet vuokrat voitiin tuomita maksettaviksi. Käräjäoikeus totesi,että huoneenvuokralain 34 §:n §:n 2 momentin tarkoittamaa tilannetta, jonka mukaan vuokra oli maksettava myös huoneiston hallintaoikeuden kestoajalta ja hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen tai tältä oikeutensa johtanut edelleen käytti huoneistoa, ei ollut vielä ratkaisun antamishetkellä olemassa. Mikäli kantajan vaatimus hyväksyttäisiin ennen kuin oli selvillä, menetteleekö vastaaja em. lainkohdassa tarkoitetulla tavalla, voisi kantaja saada etukäteen määrän osalta avoimen ja velvoittavan tuomion asiassa. Tällaisen suorituskanteen hyväksyminen edellytti muun muassa, että kyseinen saatava oli erääntynyt maksettavaksi tai muutoin langennut suoritettavaksi. Edellä mainituin perustein tuomiolla määrätty maksuvelvollisuus voi koskea vain tuomion antamista edeltävää aikaa ja siten kantajan vaatimus tuomion antamishetkellä erääntymättömien vuokrien osalta oli hylättävä ennenaikaisena.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Riitta Kiiski.

ASIAN KÄSITTELY HOVIOIKEUDESSA

Jatkokäsittelylupa on myönnetty 30.10.2018.

Valitus

Kaupunki on toistanut käräjäoikeuden tuomiossa selostetun kanteensa hylätyin osin vaatien, että A velvoitetaan suorittamaan kaupungille kanteen kohdan 9 mukaisesti vuokraa 19,70 euroa päivältä käräjäoikeuden tuomion antamista seuraavan kuukauden ensimmäisestä päivästä lukien siihen saakka, kunnes huoneisto on luovutettu kaupungin hallintaan viivästyskorkoineen tuomittavalle määrälle huoneiston hallinnan luovuttamista seuraavasta päivästä lukien.

Vaatimus ei ollut ennenaikainen. Vuokralainen oli velvollinen maksamaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 34 §:n 3 momentin mukaan vuokraa myös hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos hän huoneistoa edelleen käytti. Tuomio olisi ollut myös tältä osin täytäntöönpantavissa. Ulosottoviranomainen voi todeta, milloin hallinta ja vuokranmaksuvelvollisuus ovat päättyneet. Prosessiekonomiset syyt puolsivat päivävuokran maksuvelvollisuuden vahvistamista tuomion jälkeiseltäkin ajalta vuokrasopimuksen päättämistä koskevan riita-asian yhteydessä.

Vastaus

A ei ole vastannut valitukseen.

Hovioikeuden ratkaisu

Kysymyksenasettelu

Kaupunki on käräjäoikeudessa vaatinut, että sen ja A:n välinen asuinhuoneistoa koskeva vuokrasopimus puretaan ja A velvoitetaan häädön uhalla muuttamaan huoneistosta tai että vuokrasopimus vahvistetaan irtisanotuksi. Lisäksi kaupunki on vaatinut, että A velvoitetaan suorittamaan kaupungille erääntyneet ja oikeudenkäynnin aikana erääntyvät vuokrat korkoineen. Edelleen kaupunki on vaatinut kanteen kohdassa 9, että Järvelä velvoitetaan suorittamaan päivävuokraa 19,70 euroa tuomion antamista seuraavan kuukauden alusta lukien siihen saakka kunnes huoneisto on luovutettu kaupungin hallintaan.

Käräjäoikeus on katsonut, että kohdan 9 vaatimus oli ennenaikainen, ja on hylännyt sen oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 13 §:n nojalla selvästi perusteettomana. Muilta osin asiassa on annettu yksipuolinen tuomio.

Kanteen kohdassa 9 tarkoitettu vuokranmaksuvelvollisuus ei ollut vielä käräjäoikeuden tuomiota annettaessa syntynyt eivätkä tarkoitetut saatavat olleet vielä erääntyneet. Asiassa on kysymys siitä, onko tämä seikka estänyt vaatimuksen hyväksymisen siten, että kanne on voitu tältä osin edellä mainitun lainkohdan nojalla hylätä.

Kanteen ennenaikaisuus

Suoritusvelvollisuuden erääntyminen on yleensä kanteen hyväksymisen edellytys ja erääntymätöntä saatavaa koskeva kanne tulee pääsääntöisesti hylätä ennenaikaisena. Vaatimus erääntyneisyydestä liittyy kanteen aineelliseen hyväksyttävyyteen sekä myös oikeussuojan tarpeeseen. Kantajalla ei ole yleensä oikeussuojan tarvetta saada etukäteen tuomiota ennen velvoitteen erääntymistä. Tällainen tilanne on käsillä tyypillisesti silloin, kun saatava on perusteenkin osalta vielä epävarma ja riippuu tulevaisuuden tapahtumista.

Saatavan erääntyneisyys ei kuitenkaan aina ole kanteen tutkimisen tai hyväksymisen edellytys, vaan tästä pääsäännöstä on useita poikkeuksia. Viivästyskorkoa ja vasta tulevaisuudessa erääntyviä elatusapuja voidaan vaatia maksettavaksi, vaikka ne erääntyvät vasta tuomion antamisen jälkeen. Myös vahingonkorvaussaatavien osalta voidaan tuomita maksettavaksi vasta tulevaisuudessa erääntyviä saatavia, kuten toistuvaiskorvausta vastaisesta tulojen menetyksestä. Näissä tapauksissa saatavien peruste on käsillä tuomiota annettaessa. Lisäksi on mahdollista antaa ehdollisia tuomioita joissakin takautumis- ja seurannaistilanteissa. Edelleen on katsottu, että kanteessa voidaan tuomita maksettavaksi ehdollinen suoritusvelvollisuus sen varalta, ettei vastaaja täytä hänelle vaadittua ensisijaista velvoitetta. Esimerkkinä oikeuskirjallisuudessa on mainittu tilanne, jossa tuomiossa annetaan toissijainen korvausvelvollisuus esineen luovuttamisvelvoitteen laiminlyönnin varalta (kts. Tauno Tirkkonen, Suomen siviiliprosessioikeus I, 1974, s. 385–378, Juha Lappalainen, Siviiliprosessioikeus I, 1995, s. 363–365 ja Juha Lappalainen, Oikeudenkäynnin kohde, teoksessa Prosessioikeus 2016, s. 498–500).

Asian arviointi tässä tapauksessa

Kanteen kohdassa 9 on kysymys saatavasta, joka ei ole vielä syntynyt ja jonka peruste riippuu tulevaisuuden tapahtumista. Tuomiolla vahvistetaan saamisoikeuden olemassaolo ja määrätään tästä johtuvista seuraamuksista. Tuomioon ei kuulu, että sillä määrätään saamisoikeuksista, jotka eivät ole syntyneet. Mikäli saatava ei ole erääntynyt, vaatimus tulee jättää saatavan erääntyneisyyttä koskevan edellytyksen vuoksi joko oikeussuojan tarpeen puuttumisen vuoksi tutkimatta tai hylätä. Toisaalta edellä todetuin tavoin saatavan erääntyneisyys ei aina ole kanteen tutkimisen ja hyväksymisen edellytys.

Tässä tapauksessa vaatimus on perustettu asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 34 §:n 3 momenttiin, jonka mukaan vuokralaisen on maksettava vuokraa huoneiston hallintaoikeuden kestoajalta ja hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen edelleen käyttää huoneistoa. Vuokrasaatavan syntyminen myös tulevaisuudessa edellyttää näin ollen vain sitä, että vuokralainen edelleen pitää vuokrasuhteen päättymisestä huolimatta huoneistoa hallinnassaan. Kanteen hyväksymistä puoltaa myös se, että vuokrasaatavien peruste on käsillä tuomiota annettaessa ja niiden syntyminen myös tulevaisuudessa on suurella todennäköisyydellä odotettavissa. Lisäksi prosessiekonomisesti ajatellen olisi edullista antaa myös tulevaisuudessa erääntyvien päivävuokrien osalta suoritustuomio sen varalta, ettei vuokralainen luovuta huoneiston hallintaa vuokranantajalle.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki ei kuitenkaan sisällä säännöksiä siitä, että vastaisuudessa erääntyvä vuokra voitaisiin määrätä tuomiolla maksettavaksi. Erääntymättömien vuokrasaatavien tuomitseminen maksettavaksi poikkeaa edellä selostetuista esimerkeistä koskien viivästyskorkoa, elatusapua ja ansionmenetystä siinä, että näissä tilanteissa toistuva suoritusvelvollisuus perustuu nimenomaiseen lainsäännökseen. Näissä tapauksissa myös saatavien peruste on käsillä tuomiota annettaessa, kun taas kohdan 9 vaatimuksen mukaisen saatavan peruste riippuu tuomion jälkeisistä tulevaisuuden tapahtumista. Ulosottomenettelyssä voidaan joutua tutkimaan suoritusvelvollisuuden lakkaamista useista eri syistä, kuten maksun, kuittauksen tai vanhentumisen vuoksi. Huoneiston hallinnan luovutus voidaan sinänsä selvittää yleensä melko vähäisin toimenpitein. Toisaalta hallinnan luovutukseen ja vuokranmaksuvelvollisuuden lakkaamiseen voi liittyä myös tilanteita, jotka edellyttävät sellaista tulkintaa, jota ei voida ulosottomenettelyssä tutkia.

Kun otetaan huomioon, että saatavan erääntyneisyyttä on pidettävä pääsääntönä suorituskanteen tutkimiselle ja hyväksymiselle ja tästä pääsäännöstä ei ole asuinhuoneiston vuokraamisesta annetussa laissa poikettu ja saatavan syntyminen on edellytys suoritustuomiolle, hovioikeus katsoo, että kanteen kohdan 9 vaatimus on aiheeton ja ennenaikainen, ja se on sen vuoksi selvästi perusteettomana hylättävä. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei siis ole.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeudenneuvokset Ari Siltama ja Tarja Raiskinen sekä asessori Karri Tolttila

Ratkaisu on yksimielinen.

Läh. KKO 12.6.2019

 
Julkaistu 9.9.2019