HelHO:2021:2

Kysymys ennen nykyisen maanvuokralain voimaantuloa 1960-luvulla tehdyn maanvuokrasopimuksen tulkinnasta ja sopimuksen sovittelemisesta. Kysymys myös soveltuvasta laista.

Vuokralaisena ollut asunto-osakeyhtiö vaati sopimusten tulkintaa tavalla, joka ei ilmennyt sopimuksen sanamuodosta. Hovioikeus katsoi, ettei muuta varteenotettavaa selvitystä vuokrasopimuksen sopimuspuolten yhteisestä tarkoituksesta sopimusasiakirjan lisäksi ollut esitetty. Näin ollen sopimusta oli tulkittava sen sanamuodon mukaisesti.

Sovittelun puolesta ja vastaan puhuneita seikkoja punnittuaan hovioikeus katsoi, että sopimuksen soveltaminen johti kohtuuttomuuteen siltä osin, kun vuokranantajalla ei ollut vuokrasopimuksen päättyessä velvollisuutta lunastaa tontilla sijainneita asuinrakennuksia vaan sen asemesta oikeus vuokramiehen omistamien rakennusten lunastamiseen vapaasti määrittämästään hinnasta. Hovioikeus poisti sopimuksen päättymistä koskeneesta ehdosta vuokramiehen velvollisuuden rakennustensa purkamiseen omalla kustannuksellaan, lisäsi päättymistilanteessa vuokranantajan velvollisuuden rakennusten lunastamiseen ja sitoi lunastushinnan vuokranantajan vapaan arvion sijaan rakennusten käypään arvoon. Muilta osin asunto-osakeyhtiön sovitteluvaatimus hylättiin. Siten hovioikeus ei sovitellut sopimusehtoa, joka mahdollisti vuokranantajan määrittävän vuokralaiselle tarjottavat uuden vuokrakauden ehdot.

Hovioikeus sovitteli sopimusta varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla. Hovioikeus katsoi, ettei tapauksessa tullut sovellettavaksi tontinvuokralaki eikä maanvuokralaki.

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 13.9.2019 nro 42958

Asia

Maanvuokrasuhdetta koskeva riita

Asian tausta

C:n seurakunnat (nykyisin S:n seurakuntayhtymä) ja eräs rakennusliike perustettavan asunto-osakeyhtiön lukuun (sittemmin Asunto Oy A) olivat 14.1.1966 tehneet määräaikaisen vuokrasopimuksen – –. Vuokra-aika on 1.1.1966–30.12.2019. – –

Kannevaatimukset

Kantaja Asunto Oy A on vaatinut, että käräjäoikeus vahvistaa, että:

1. Seurakuntayhtymä S on velvollinen vuokrasopimuksen nojalla vuokraamaan Helsingin kaupungin B:n kaupunginosassa korttelissa nro X sijaitsevan asuntotontin nro Y Asunto Oy A:lle uudelleen kahdeksikymmeneksi vuodeksi,

2. vuokrasopimuksen 2 § kohta ”vuokranantajan silloin määräämin uusin ehdoin” tarkoittaa, että vuokran määrä uudella vuokrakaudella ei voi olla kohtuuton, vaan sen tulee olla käypä ja kohtuullinen,

3. käypä ja kohtuullinen vuokra tulee lähtökohtaisesti määritellä vertaamalla Asunto Oy A:n maksettavaksi tulevaa vuokraa lähialueiden vuokratasoon,

4. käypä ja kohtuullinen vuokra Asunto Oy A:n vuokraamasta tontista on 32,50 euroa kertaa käytetty kerrosalaneliömetri, kuitenkin niin, että käytettyinä kerrosalaneliömetreinä voidaan pitää enintään asemakaavan mukaista rakennusoikeutta, jolloin tontinvuokraksi tulee olla 73.027,50 euroa vuodessa siten, että vuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin (1951=100) niin, että perusindeksilukuna on uuden vuokrakauden voimaanastumispäivä ja että vuokran määrässä huomioidaan sekä indeksin nousu että lasku,

5. vuokrasopimuksen 2 § kohta ”vuokranantajan silloin määräämin uusin ehdoin” sisältää myös oikeuden jatkaa vuokrasopimusta kahdeksikymmeneksi vuodeksi nyt solmittavan kahdenkymmenen vuoden vuokrakauden jälkeen sekä tämän vuokrakauden jälkeen asettaa S:n seurakuntayhtymälle rakennusten lunastusvelvollisuuden rakennusten käyvästä arvosta,

6. asuntotontin kiinteistövero maapohjan osalta tulee S:n seurakuntayhtymän maksettavaksi myös uudella vuokrakaudella,

7. rakennusten poistamista koskeva ehto vuokrasopimuksen 3 § kohdassa on tehoton,

8. S:n seurakuntayhtymällä on velvollisuus lunastaa rakennukset niiden käyvästä arvosta, jos vuokrasopimusta ei jatketa,

9. lunastettavien rakennusten käyvän arvon arvioi ensisijaisesti Asunto Oy A noudattaen alueen asuntojen markkinahintaa ja toissijaisesti S:n seurakuntayhtymä noudattaen alueen asuntojen markkinahintaa,

10. rakennukset tulee lunastaa niiden käyvästä arvosta noudattaen alueen asuntojen markkinahintaa, mikäli seurakuntayhtymä arvioi tontilla sijaitsevien rakennusten hinnan ja että

11. rakennusten käypä arvo on niiden markkina-arvo, jossa on huomioitava arvonlisäyksenä se, että sekä kiinteistö että rakennus tulevat lunastuksen seurauksena samalle omistajalle.

Lisäksi Asunto Oy A on vaatinut, että S:n seurakuntayhtymä velvoitetaan vuokraamaan Helsingin kaupungin B:n kaupunginosassa korttelissa nro X sijaitseva asuntotontti nro Y sille yllä mainituin ehdoin.

Asunto Oy A on vaatinut, että käräjäoikeus joka tapauksessa sovittelee 14.1.1966 allekirjoitetun vuokrasopimuksen ehtoja niin, että 2 § kohdassa tarkoitettua ”vuokranantajan silloin määräämin uusin ehdoin” -lauseketta sovelletaan siten, ettei vuokran määrä uudella vuokrakaudella voi olla kohtuuton vaan sen tulee olla käypä ja kohtuullinen. Käypä ja kohtuullinen vuokra tulee lähtökohtaisesti määritellä vertaamalla Asunto Oy A:n maksettavaksi tulevaa vuokraa lähialueiden vuokratasoon eli että se on kohdan 4 mukainen. Kohtaa tulee lisäksi sovitella siten, että tontin kiinteistövero maapohjan osalta tulee S:n seurakuntayhtymän maksettavaksi uudella vuokrakaudella.

Asunto Oy A on lisäksi vaatinut, että vuokrasopimuksen 2 § kohtaa sovitellaan siten että se sisältää myös oikeuden jatkaa sopimusta 20 vuodeksi nyt solmittavan 20 vuoden vuokrakauden jälkeen ja että S:n seurakuntayhtymä on sen jälkeen velvollinen lunastamaan rakennukset niiden käyvästä arvosta.

Vuokrasopimusta on lisäksi soviteltava siten, että mikäli sitä ei jatketa, rakennusten poistamista koskeva 3 § on tehoton ja S:n seurakuntayhtymän tulee lunastaa taloyhtiön rakennuksen niiden käyvästä arvosta siten, että ensisijaisesti Asunto Oy A ja toissijaisesti S:n seurakuntayhtymä määrittää rakennusten käyvän arvon noudattaen alueen asuntojen markkinahintaa, jossa on huomioitava arvonlisäyksenä se, että kiinteistöjä rakennus tulevat lunastuksen seurauksena samalle omistajalle.

– –

Kanneperusteet

Sopimuksen 2 §

Asunto Oy A – – on rakentanut vuokratontille sopimuksen mukaisen asuinrakennuksen, joka valmistui 1967. Yhtiö on myös osallistunut alueen infrastruktuurin ja väestönsuojan rakentamisesta aiheutuneisiin kustannuksiin ja se on tullut siten osakkeenomistajaksi väestönsuojan hallinnasta vastaavaan osakeyhtiöön, jonka osakkeenomistajana se on myös velvollinen huolehtimaan väestönsuojan hoitokustannuksista, mikä ei ole sidottu vuokrasopimuksen mukaiseen vuokrakauteen. Sillä on myös ollut sanktioitu velvollisuus ylläpitää rakennusten peruskuntoa. Sen vuoksi on selvää, että osapuolten tarkoitus on ollut, että vuokrasuhde jatkuu nyt päättyvän vuokrakauden jälkeenkin ilman tuoton huomioimista.

Vuokrasopimuksessa osapuolet ovatkin sopineet, että Asunto Oy A:lla on oikeus jatkaa vuokrasuhdetta kuluvan sopimuskauden jälkeen uudella vuokrasopimuksella. Tällainen optio selittyy tontinvuokrasopimuksen käyttötarkoituksella ja sillä on tarkoitettu turvata vuokralaisen oikeusasemaa. Siksi jatko-option on oltava vuokralaiselle realistinen vaihtoehto. Sopimuksen 2 §:n ehtoa, joka koskee uuden vuokrasopimuksen tekemistä vuokranantajan määräämin uusin ehdoin, tulee sen vuoksi tulkita siten, että uudelle vuokrakaudelle määrättävien uusien ehtojen on oltava käypiä ja kohtuullisia, jotta vuokra-ajan jatkaminen on yhtiölle realistinen vaihtoehto. Muussa tapauksessa sopimusehto menettää merkityksensä.

Vuokrasopimuksen 2 §:n kohta ”uusin ehdoin” ei tarkoita, että S:n seurakuntayhtymä voisi esittää vuokraoikeuden jatkamisen edellytyksiksi mitä tahansa ehtoja, koska sellainen tulkinta johtaisi vuokralaisen kannalta kohtuuttomaan tilanteeseen, jollaista osapuolet eivät ole vuokrasopimusta tehdessään tarkoittaneet. Seurakuntayhtymä ei voi mielivaltaisesti määrätä Asunto Oy A:n maksettavaksi tulevaa vuokraa, kuten se nyt yrittää tehdä, vaan vuokran tulee olla uudella vuokrakaudella markkinaehtoinen. Markkinaehtoinen käypä ja kohtuullinen vuokra saadaan vertaamalla Asunto Oy A:n maksettavaksi tulevaa vuokraa alueen ja sen lähialueiden sekä Helsingin seudun muiden tonttien markkinaehtoiseen vuokratasoon.

Alueen viimeaikaista vuokratasoa voi arvioida esimerkiksi Helsingin seurakuntayhtymän ja Helsingin kaupungin 2010-luvuilla solmimien vuokrasopimusten avulla. – – S:n seurakuntayhtymän ilmoittama uusi vuokra poikkeaa oleellisesti Helsingin seurakuntayhtymän ilmoittamasta käyvästä tasosta.

S:n seurakuntayhtymän esittämä uusi vuokrataso perustuu tuottotavoitteeseen 5 prosenttia tontin käyvästä arvosta. Seurakuntayhtymän esittämä tapa arvioida tontin arvoa on kuitenkin väärä ja sen vaatima tuottotavoite on suhteettoman korkea.

– –

Esimerkiksi Helsingin kaupungin käyttämä tuottovaatimus on laskettu 4 prosentin tuottona 60 prosentin osuudelle rakennettujen vuokratonttien käyvästä arvosta.

Asunto Oy A:n käsityksen mukaan realistinen tuottovaatimus sen vuokraamalle tontille olisi 2,5 prosenttia laskettuna tontin rakennetun maan arvosta – –.

Seurakuntayhtymän esittämä vuokrankorotus on kohtuuton. – – Korotus on noin 656 prosenttia. Yhtiövastikkeen osalta korotus tarkoittaisi sitä, että nykyinen yhtiövastike – – neliömetriä kohden nousisi – –. Lisäksi maksettavaksi tulisi myös kiinteistövero – –. Kun tähän lisätään rahoitusvastike korjausvelasta ja tulevasta putkiremontista, asumiskustannukset nousisivat kestämättömiksi. Osakkeenomistajat, joilla ei olisi varaa maksaa uutta korotettua vastiketta, joutuisivat muuttamaan pois kodeistaan.

Myös markkinat ovat tulkinneet seurakuntayhtymän esittämät vuokrankorotukset kohtuuttomiksi, mikä on heijastunut alueen asuntokaupan hiipumiseen. – –

Jatkosopimus

Vuokralaisella on oikeus jatkaa vuokrasopimusta kahdeksikymmeneksi vuodeksi (jatko-optio) nyt solmittavan kahdenkymmenen vuoden vuokrakauden jälkeenkin.

Vuokrasopimuksessa Asunto Oy A:lle on määrätty rakennusten osalta jatkuva kunnossapitovelvoite, jonka mukaan rakennusten tulee olla moitteettomassa kunnossa sekä kuluvan että uuden vuokrakauden päättyessä niin kauan kuin rakennuksilla on rakennusteknistä arvoa. Tämä osoittaa, että osapuolten tarkoituksena on ollut, että vuokrasuhdetta jatketaan myös uuden sopimuskauden jälkeen.

Myös asunto-osakeyhtiön investoinnit alueen yleisen infrastruktuurin rakentamiseen ja kehittämiseen palvelevat osapuolia pidempään kuin vain kuluvan vuokrakauden ajan. Tämäkin osoittaa, että osapuolet ovat tarkoittaneet vuokrasuhteen jatkuvaksi siten, että asunto-osakeyhtiöllä on oikeus hyötyä investoinneistaan myös uuden vuokrakauden jälkeen jatkuvalla kahdenkymmenen vuoden vuokrasopimuskaudella.

Sopimuksen 3 §

Mikäli uuden vuokrakauden ehdoista ei päästä sopimukseen tai jos S:n seurakuntayhtymä asettaa vuokrasuhteen jatkamiseksi niin ankarat ehdot, että Asunto Oy A ei kykene jatkamaan vuokrasuhdetta, seurakuntayhtymän tulee asiassa sovellettavan tontinvuokralain 11 §:n nojalla lunastaa Asunto Oy A:n rakennukset niiden täydestä arvosta.

Vuokrasopimuksen 3 §:n ehto, jonka mukaan vuokralainen on velvollinen purkamaan rakennukset, jos vuokrasopimusta ei jatketa, on tehoton, koska sitä ei ole käytännössä mahdollista noudattaa. Helsingin kaupunki ei salli alueella sijaitsevien rakennusten purkamista. Vaikka rakennusten purkaminen olisikin sallittua, se johtaisi kohtuuttomaan tilanteeseen rakennukset välillisesti omistavien ja niissä asuvien asukkaiden kannalta. Tilanne, jossa tavallisten ihmisten koteinaan käyttämät asuinrakennukset purettaisiin ilman minkäänlaista rakennusteknistä syytä, ei ole käytännössä mahdollinen. Rakennusten purkamista koskeva ehto on kohtuuton ja ei siksikään voi tulla noudatettavaksi.

Tällöin rakennusten lunastaminen jää ainoaksi vaihtoehdoksi, jos vuokrasopimusta ei jatketa.

Edellä mainittu purkuehto on lisäksi ristiriidassa muiden sopimusehtojen kanssa. Vuokrasopimuksen mukaan vuokralainen on velvoitettu pitämään tontilla olevat rakennukset hyvässä kunnossa, mikä tarkoittaa, että niiden tulee olla hyvässä kunnossa myös vuokra-ajan päättyessä.

Sopimuksen 3 §:n mukaan Asunto Oy A voi rakennusten purkamisten sijasta tarjota niitä seurakuntayhtymälle arvioimastaan lunastushinnasta. Sopimuksen sanamuoto viittaa siihen, että arvion tekee asunto-osakeyhtiö. Jos vuokranantaja saisi määritellä lunastushinnan, joka olisi käypää hintaa alhaisempi, kyseessä ei olisi vuokralaisen kannalta todellinen valintatilanne purku- ja lunastusvaihtoehdon välillä. Asunto-osakeyhtiön oikeutta arvioida rakennusten arvo tukee lisäksi se, että se on omalla kustannuksellaan rakentanut rakennukset.

Jos määräyksen tulkitaan tarkoittavan, että seurakuntayhtymä on oikeutettu määrittelemään rakennusten lunastushinnan, tulee lunastushinnan kuitenkin noudattaa alueen asuntojen markkinahintaa, missä on korottavina tekijöinä otettava huomioon, että seurakuntayhtymän toimien vuoksi viimeaikaiset asuntokaupat ovat olleet alihintaisia ja että rakennus ja tontti siirtyvät lunastuksen seurauksena samalle omistajalle.

Sovellettava laki

Asiassa sovelletaan vuokrasopimuksen allekirjoittamisen ajankohtana voimassa ollutta tontinvuokralakia (75/1939) sekä vuokrasopimuksen jälkeen voimaan tullutta maanvuokralakia (258/1966) sen soveltuvin osin.

Siinäkin tapauksessa, ettei tontinvuokralaki tulisi suoraan sovellettavaksi vuokrasopimukseen, sen säännöksille on annettava sopimusehtojen tulkinnassa välillistä merkitystä. Tontinvuokralaki heijastaa sitä, mitä osapuolet ovat sopimusehdoilla tarkoittaneet.

Kiinteistövero

Kiinteistöverolain mukaan kiinteistöveron maksaminen kuuluu kiinteistön omistajalle, eikä seurakuntayhtymä voi lisätä sitä jo muutoinkin huomattavasti korotettavan vuokran määrään.

Sovittelu

Jos vuokrasopimuksen sopimusehtoja ei voida tulkita edellä selostetulla tavalla, sopimusehtoja tulee sovitella oikeustoimilain 36 §:n nojalla, koska niiden soveltaminen johtaisi vuokralaisen kannalta kohtuuttomaan tilanteeseen, jota osapuolet eivät ole tarkoittaneet.

Vuokrasopimusten ehtojen sovittelusta on säädetty niin ikään MVL 91 §:ssä, jonka mukaan 29 §:ää sovelletaan myös vuokrasopimuksiin, jotka on tehty ennen lain voimaantuloa. – –

Osapuolet eivät ole tarkoittaneet, että Asunto Oy A olisi pakotettu jatkamaan vuokrasuhdetta millä tahansa seurakuntayhtymän esittämillä ehdoilla uhalla, että sen olisi muussa tapauksessa purettava omistamansa asuinrakennukset tai tarjottava niitä seurakuntayhtymän lunastettavaksi. Tilanteen kohtuuttomuus ilmenee tarkasteltaessa esimerkiksi Helsingin kaupungin pitkäaikaisten vuokrasopimusten jatkamistilanteita. Kaupunki tarjoaa taloyhtiöille yleensä mahdollisuutta lunastaa vuokraamansa tontti sen käyvästä markkina-arvosta vuokrasuhteen jatkamisen sijasta.

Tilanteen kohtuuttomuus ilmenee myös, kun verrataan S:n seurakuntayhtymän esittämää uutta vuokratasoa siihen vuokratasoon, jota Helsingin seurakuntayhtymä on tarjonnut omille vuokralaisilleen alueella.

Tilanne, jossa seurakuntayhtymä voisi vapaasti määrätä uuden vuokrasopimuksen ehdot siten, ettei Asunto Oy A:lle jäisi muuta mahdollisuutta kuin hyväksyä ehdot, purkaa asukkaiden kotirakennukset tai antaa ne lunastettavaksi seurakuntayhtymälle sen itse määräämällä hinnalla, ei ole kohtuullinen.

Vastaajan vaatimukset

Vastaaja S:n seurakuntayhtymä on vaatinut, että vahvistuskannevaatimukset numerot 2.–6 ja 9.–11. ensisijaisesti jätetään tutkimatta ja toissijaisesti hylätään ja että vaatimukset 1., 7. ja 8 hylätään. – –

Vastaajan perusteet

Asunto Oy A:n kanteessa ei ole kysymys voimassa olevasta ja pian päättyvästä vuokrakaudesta, vaan siitä, että se pyrkii nostamallaan vahvistuskanteella muuttamaan voimassa olevan maanvuokrasopimuksen sisältöä mahdollista uutta vuokrakautta silmällä pitäen. Asunto-osakeyhtiö hakee käräjäoikeuden vahvistusta kanteessaan määrittelemilleen vuokrasopimuksen muutoksille ja lisäyksille, joiden sitovan ja velvoittavan vaikutuksen se vaatii ulottuvan osapuolten välillä mahdollisesti solmittavaan uuteen maanvuokrasopimuksiin. Kannetta ei kuitenkaan voida tutkia siltä osin kuin siinä vaaditaan yksittäisten tosiseikkojen tai abstraktien kokemussääntöjen vahvistamista ja kanne ei tähtää oikeussuhteen tai sen osan olemassaolon vahvistamiseen. Kannetta ei voida tutkia myöskään siltä osin kuin niitä tosiseikkoja tai oikeustosiseikkoja, joihin kanne perustuu, ei ole olemassa ja Asunto Oy A:n lopullinen vahvistusintressi asiassa puuttuu.

Kanne on joka tapauksessa perusteeton. Asiassa ei sovelleta tontinvuokralakia (75/1936) eikä voimassa olevaa maanvuokralakia vaan asianosaisten välistä vuokrasopimusta. Maanvuokrasopimusten osalta vallitsee sopimusvapaus, joten käräjäoikeus ei voi velvoittaa seurakuntayhtymää tekemään uutta 20 vuoden vuokrasopimusta ja sille vielä 20 vuoden jatkosopimusta Asunto Oy A:n vaatimilla ehdoilla.

Vuokrasopimusta ei voi tulkita Asunto Oy A:n vaatimalla tavalla, eikä seurakuntayhtymää voida velvoittaa Asunto Oy A:n vaatiman sopimuksen solmimiseen nyt voimassa olevan vuokrasopimuksen nojalla.

Seurakuntayhtymän ja Asunto Oy A:n välinen vuokrasopimus on sisällöltään hyvin tavanomainen maanvuokrasopimus, eikä se sisällä mitään laajalti käytetyistä maanvuokrauksen ehdoista poikkeavia tai yllättäviä taikka kohtuuttomia ehtoja. Seurakuntayhtymän ja Asunto Oy A:n välistä maanvuokrasopimusta ei tule sovitella.

Vuokrasopimuksen 2 §

Vuokrasopimuksen 2 §:n sanamuoto on selvä. Siihen on nimenomaisesti kirjattu, että uusi vuokrasopimus solmitaan Seurakuntayhtymän määräämin uusin ehdoin. Vuokrasopimuksessa ei ole sellaista ehtoa, jossa olisi sovittu uuden vuokrakauden määräytymisperiaatteista. Asunto Oy A:n näkemyksen mukainen tulkinta ei ole mahdollinen, eikä se vastaa osapuolten tarkoitusta. – – Maapohjan arvonnousu kuuluu kokonaisuudessaan maanomistajalle.

Seurakuntayhtymän tarjoaman vuokrasopimuksen vuokranmääritystäpä, tuotto-odotus, kiinteän omaisuuden arvostustapa ja näiden nojalla määritetyt mahdollisen uuden maanvuokrasopimuksen ehdot ovat markkinaehtoiset ja vallitsevan markkinakäytännön mukaiset, eivätkä ne ole miltään osin kohtuuttomat.

– – Seurakuntayhtymän asettama 5 prosentin tuotto-odotus vastaa kaikilta osin markkinakäytäntöä ja tasoa. – – Tarjottu vuokra ei ole kohtuuton.

– –

Vuokrasopimuksen sisältö uudelleenvuokrauksen osalta on yksiselitteinen: ehdon mukaisesti seurakuntayhtymä on velvollinen kahta vuotta ennen vuokrakauden päättymistä tarjoamaan kohdetta Asunto Oy A:lle uudelleenvuokrattavaksi 20 vuodeksi seurakuntayhtymän tuolloin määräämin uusin ehdoin. Seurakuntayhtymä on täyttänyt velvollisuutensa määräämällä uudet vuokraehdot uudelle vuokrakaudelle ja tarjoamalla niitä asunto-osakeyhtiölle. Kun Asunto Oy A ei ole hyväksynyt tarjousta, mitään vuokraamisvelvollisuutta ei ole syntynyt, eikä käräjäoikeus voi sellaista vahvistaa. Käräjäoikeus ei näin ollen voi myöskään velvoittaa seurakuntayhtymää solmimaan sellaisen sisältöistä vuokrasopimusta kuin Asunto Oy A vaatii. Vaatimus on sopimusoikeuden ja erityisesti sopimusvapauden periaatteen vastainen ja ilmeisen perusteeton.

– –

Vuokrasopimuksen 3 §

Seurakuntayhtymällä ei ole vuokrasopimukseen perustuvaa velvollisuutta jatkaa voimassa olevaa vuokrasopimusta nyt mahdollisesti solmittavan 20 vuoden vuokrakauden jälkeen eikä velvollisuutta lunastaa Asunto Oy A:n rakennuksia käyvästä arvosta vuonna 2059, eikä tällaista velvollisuutta voi johtaa vuokrasopimuksessa sovitusta rakennusten kunnossapitovastuusta. Kunnossapitovastuuta koskevissa vuokrasopimuksen määräyksissä on kysymys rakennuksen omistajalle ja tontin haltijalle lain mukaan kuuluvista tehtävistä ja velvoitteista. Käräjäoikeus ei voi vahvistaa seurakuntayhtymälle lunastusvelvollisuutta.

Osapuolet ovat vuokrasopimuksessa sopineet varsin tavanomaisesta ehdosta – –. Käräjäoikeus ei voi muuttaa sopimuksen sanamuotoa ja vahvistaa arvioinnin tekijäksi Asunto Oy A:ta. Käräjäoikeus ei voi myöskään lisätä voimassa olevaan vuokrasopimukseen määräyksiä rakennusten arvostuksessa huomioitavista tekijöistä.

Mahdollisessa lunastustilanteessa Asunto Oy A:n omistamalla rakennuksella voi olla seurakuntayhtymälle enintään tekninen arvo tai jokin osa teknisestä arvosta, missä ei ole huomioitu rakennuksen sijainnin vaikutusta. Lunastushinnan määrittämisessä tulee tyypillisesti huomioitavaksi useita eri seikkoja, jotka voivat vaihdella riippuen ajankohdasta ja niistä olosuhteista, jotka lunastushetkellä ja lunastushinnan arviointia tehtäessä vallitsevat. Tuomioistuin ei voi vahvistaa yksittäisiä arvostuskriteerejä, jotka sitoisivat osapuolia ja tuomioistuinta, joka tulevaisuudessa mahdollisesti arvioisi lunastushinnan hyväksyttävyyttä. Lunastushinta ylipäätään voisi tulla tutkittavaksi vain, jos asiassa olisi esitetty lunastusvaatimus.

Kiinteistövero

– – Verolainsäädäntö ei aseta esteitä sille, että osapuolten välisessä maanvuokrasopimuksessa sovitaan kiinteistöveron maksamisesta. Asunto-osakeyhtiö ei maksa voimassa olevassa vuokrasuhteessa kiinteistöveroa, joten sillä ei ole tarvetta saada vahvistetuksi, että Seurakuntayhtymä on vastuussa kiinteistöverosta.

Sovitteluvaatimus

MVL 29 §:n tontinvuokraa koskeva sovittelusäännös, joka MVL 56 §:n nojalla soveltuu myös muun muassa asuntoalueen vuokraan, koskee ainoastaan vuokranmaksua koskevaa ehtoa. MVL 29 § soveltuu MVL 91 §:n nojalla käsillä olevaan ennen MVL:n voimaantuloa solmittuun vuokrasopimukseen. Asunto Oy A ei kuitenkaan ole vaatinut nyt voimassa olevan vuokrasopimuksen vuokranmaksuehdon sovittelemista. MVL 29 §:n nojalla ei ole mahdollista sovittelun kautta etukäteen määrätä mahdollisesti tulevaisuudessa solmittavan uuden sopimuksen vuokratasoa. MVL 29 §:n nojalla ei myöskään ole mahdollista sovitella Asunto Oy A:n saamaa tarjousta uuden vuokrakauden ehdoista.

Oikeustoimilain 36 §:ssä säädetyt sovittelun edellytykset eivät täyty. Tuomioistuin voi ylipäänsäkin sovitella vain voimassa olevan sopimuksen ehtoja, mutta ei ennalta määrätä mahdollisesti solmittavan uuden sopimuksen ehtoja tai sovitella sopimusta, jota ei ole olemassa. Tuomioistuin ei voi sovittelun kautta muuttaa tai täydentää olemassa olevaa sopimusta siten, että muutosten tai täydennysten velvoittava vaikutus ulottuisi mahdollisesti tulevaisuudessa solmittavaan täysin uuteen sopimukseen.

Sovittelun edellytysten olemassaolon arvioinnissa tulee huomioida ainoastaan oikeustoimen osapuolten, ei muiden tahojen, asema, olosuhteet ja muut seikat.

Maapohjan tuotto on jo hyvin pitkään ollut seurakuntayhtymälle kohtuuttoman alhainen ja Asunto Oy A on saanut pitkään edukseen poikkeuksellisen alhaisen vuokratason. Se, että seurakuntayhtymä jatkossa edellyttää markkinaehtoista vuokraa omistamistaan maa-alueesta, ei ole peruste vuokrasopimuksen sovittelulle.

Helsingin seurakuntayhtymän omille vuokralaisilleen tarjoama vuokrataso ei ole peruste S:n seurakuntayhtymän ja Asunto Oy A:n välisen vuokrasopimuksen sovittelulle. Perusteita vuokrasopimuksen 3 §:n sovittelulle Asunto Oy A:n esittämällä tavalla tilanteessa, jossa vuokrasopimusta ei jatketa, ei ole.

Asunto Oy A:lla on kolme vaihtoehtoehtoista toimintamallia: se voi päättää käyttää sille sovittua etuoikeutta saada maapohja uudelleen vuokralle, se voi päättää purkaa rakennuksen tai se voi tarjota rakennusta seurakuntayhtymän lunastettavaksi. Näiden lisäksi se voi kuluvan vuokrakauden aikana myydä omistamansa rakennukset ja vuokraoikeus taholle, joka on halukas hyväksymään seurakuntayhtymän päättämät uudet vuokrasopimuksen ehdot. Useiden toimintavaihtoehtojen olemassaolo osoittaa, että edellytyksiä sovittelulle ei ole.

– –

Käräjäoikeuden ratkaisu

Tuomiolauselma

S:n seurakuntayhtymän oikeudenkäyntiväitteet hylätään.

Kanne hylätään.

– –

Perustelut

Oikeudenkäyntiväitteestä

Kanteessa on pohjimmiltaan kysymys vahvistuskanteesta, jolla asunto-osakeyhtiö vaatii, että asianosaisten välillä voimassa olevalle vuokrasopimukselle vahvistetaan tietty sisältö ja että seurakuntayhtymä velvoitetaan tekemään uusi vuokrasopimus käräjäoikeuden sopimukselle vahvistaman sisällön mukaisena. Tällaisen kanteen tutkimiselle ei ole estettä (Hemmo, Mika: Sopimusoikeus l s. 567).

Sovellettavat säännökset

Osapuolten välinen maanvuokrasopimus on allekirjoitettu 14.1.1966. Tuolloin voimassa olleet vuoden 1902 maanvuokralaki ja vuoden 1909 maanvuokra-asetus koskivat maan vuokraamista maalla, joten niitä ei sovelleta mainitun alueella Helsingin kaupungin alueella sijaitsevien kiinteistöjen vuokrauksesta tehtyyn vuokrasopimukseen.

Sopimuksen allekirjoittamisen aikaan oli voimassa tontinvuokralaki (75/1939), joka sisälsi muun muassa määräyksiä siitä, miten sopimusehdot määräytyvät tontin uudelleenvuokrauksen yhteydessä, ja määräyksiä vuokranantajan lunastusvelvollisuudesta (5 luku). Tontinvuokralaki (75/1939) koski kuitenkin vain sellaista vahvistetun asemakaavan alaisella alueella olevan kiinteistön vuokraa, jota tarkoittava sopimus oli tehty tontinvuokralain mukaan (HE 126/1965 s. 2). Tontinvuokraa koskevassa sopimusasiakirjassa tuli olla maininta, että vuokraoikeuden luovutus tapahtui tontinvuokrana (tontinvuokralaki 2 §:n 1 momentti).

Osapuolten välisessä maanvuokrasopimuksessa ei ole sopimusmääräystä, jonka mukaan sopimukseen sovelletaan tontinvuokralakia (75/1939). Mikään asiassa esiin tullut seikka ei edes viittaa siihen, että asianosaiset olisivat tarkoittaneet sopia, että kyseessä olisi tuossa laissa tarkoitettu tontinvuokra. Asunto-osakeyhtiölle on 18.4.1967 hakemuksesta vahvistettu kiinnitys vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi, mikä osoittaa, että asunto-osakeyhtiö ei itsekään ole pitänyt sopimusta tontinvuokraa koskevana.

Nykyinen maanvuokralaki (258/1966) on tullut voimaan 1.9.1966. Sen 90 §:n siirtymäsäännöksen mukaan sitä ei erästä poikkeusta lukuun ottamatta sovelleta ennen lain voimaantuloa tehtyihin vuokrasopimuksiin. Koska tässä nyt käsiteltävänä olevassa asiassa ei ole kysymys tuosta poikkeustilanteesta, osapuolten väliseen maanvuokrasopimukseen ei sovelleta myöskään maanvuokralakia (258/1966).

Laissa ei siten ole jäljempänä käsiteltyä varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:ää lukuun ottamatta säännöksiä, joihin asunto-osakeyhtiö voisi perustaa kanteensa vaatimukset. Ratkaisu on siten tehtävä vuokrasopimuksen perusteella.

Vuokrasopimuksen tulkinta

Vuokrasopimuksen 2 §:ssä sanotaan: ”Vuokramiehellä on oikeus vuokrakauden kuluttua saada tontti edelleen vuokralle 20 vuoden ajaksi vuokranantajan silloin määräämin uusin ehdoin. Viimeistään kahta (2) vuotta ennen vuokrakauden päättymistä on seurakuntien vuokramiehelle ilmoitettava millä ehdoilla tontti tulee uudelleen vuokrattavaksi. Jos vuokramies haluaa käyttää mainittua oikeuttaan, on hänen siitä tehtävä viimeistään kuusi (6) kuukautta ennen vuokrakauden päättymistä seurakunnille kirjallinen ilmoitus uhalla, että hän muutoin menettää tämän oikeutensa.”

Vuokrasopimuksen 3 §:ssä puolestaan sanotaan: ”Ellei vuokramies halua käyttää etuoikeuttaan uuteen vuokraukseen, on hän velvollinen ennen vuokrakauden päättymistä omalla kustannuksellaan poistamaan tontilla olevat rakennukset sokkeleineen ja muut laitokset tai tarjoamaan rakennuksia vuokranantajalle lunastettavaksi sen arvioimasta hinnasta.”

Käräjäoikeus toteaa, että sopimusehdot eivät ole tulkinnanvaraisia. Sopimuksessa on annettu vuokranantajalle oikeus määritellä ne ehdot, joilla se tarjoaa maa-aluetta uudelleen vuokrattavaksi. Vuokrasopimus ei myöskään sanamuotonsa mukaan velvoita vuokranantajaa lunastamaan vuokramiehen rakennuksia siinä tapauksessa, että uudesta vuokrasopimuksesta ei päästä sopimukseen, vaan siinä sanotaan, että vuokramiehen tulee ensisijaisesti poistaa rakennukset sokkeleineen vuokrakauden päättyessä. Vuokramiehellä on oikeus tarjota rakennuksia vuokranantajan lunastettavaksi, mutta lunastushinnan määrittelee sopimuksen mukaan vuokranantaja. Tähän viittaa jo lauseen lauserakenne, jossa se-sana viittaa edellä olevaan vuokranantaja-sanaan. Lisäksi vuokrasopimuksessa käytetään vuokramiehestä johdonmukaisesti persoonapronominia ”hän”, kun taas vuokranantajasta pronominia ”se”.

Asunto-osakeyhtiö ei ole esittänyt mitään sellaista, mikä viittaisikaan siihen, että asianosaiset olisivat tarkoittaneet sopia jotakin, joka ei ilmene vuokrasopimuksesta, tai että osapuolten yhteinen tahto olisi vuokrasopimuksen 2 §:n tai 3 §:n osalta ollut toinen, kuin mitä sopimusehtoihin on kirjattu. Siksi vuokrasopimuksen sisältöä koskevat vahvistusvaatimukset tulee hylätä.

Sopimusehtojen sovittelu

Asunto-osakeyhtiö on toissijaisesti vaatinut, että käräjäoikeus sovittelee vuokrasopimuksen 2 §:n ja 3 §:n ehtoja siten, että seurakunta velvoitetaan jatkamaan sopimusta yhteensä neljäksikymmeneksi vuodeksi asunto-osakeyhtiön esittämillä tai niihin rinnastettavilla vuokraehdoilla ja vuokra-ajan päätyttyä lunastamaan rakennukset noudattaen alueen asuntojen markkinahintaa. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että sopimusta sovitellaan siten, että rakennusten purkamista koskeva ehto todetaan tehottomaksi.

Varallisuusoikeudessamme on pääsääntönä, että sopimukset sitovat osapuolia sellaisina kuin ne on tehty. Sopimusten sovittelua koskevat säännökset ovat poikkeussääntöjä. Varallisoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n mukaan oikeustoimen ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta, jos ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaa kohtuuttomuuteen. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat.

Seurakuntayhtymän ja asunto-osakeyhtiön välinen vuokrasopimus on allekirjoitettu 14.1.1966. Sitä on muutettu 19.12.1966 siten, että vuokrasopimuksessa ollut ehto, jonka mukaan vuokraa korotettaisiin määräprosenteilla kymmenen vuoden välein, poistettiin. Asianosaiset ovat esittäneet erilaisia näkemyksiä siitä, minkä vuoksi korotuslausekkeesta luovuttiin, mutta ehdon muuttamisen todellinen syy ei ole käräjäoikeudessa selvinnyt. Muilta osin sopimus on ollut sellaisenaan voimassa yli viidenkymmenen vuoden ajan.

Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, millä perusteilla osapuolet ovat aikanaan päätyneet voimassa oleviin vuokraehtoihin, jotka koskevat muun muassa vuokra-aikaa, vuokramaksua, kynnysrahaa tai vuokramiehen velvollisuutta osallistua vuokra-aluetta koskeviin yhteisjärjestelyihin ja kunnallistekniikan kustannuksiin. Vuokrasopimuksen on perustettavan asunto-osakeyhtiön puolesta allekirjoittanut rakennusliikkeen edustaja. Kun pitkäaikaisten maanvuokrasopimusten tekeminen on liittynyt rakennusliikkeen ydinliiketoimintaan, osapuolilla on ollut tasavertainen mahdollisuus arvioida sopimusehtojen merkitystä.

Seurakuntayhtymän ja asunto-osakeyhtiön välisessä vuokrasopimuksessa vuokra-aika on määrätty päättymään 30.12.2019. Vuokrasopimus on siten ollut määräaikainen. Sopimuksen määräaikaisuus tarkoittaa sitä, että määräajan päätyttyä sopimus lakkaa ilman irtisanomista ja omaisuus palautuu omistajalle. Määräaikaisuus on pääsääntö, kun kysymys on käyttöoikeudesta. Maanvuokrasuhteissa määräaikaisuudella pyritään turvaamaan sekä vuokranantajan että vuokramiehen etua. Määräaikaisuus takaa maanomistajalle oikeuden arvioida uudelleen ne ehdot, joilla maapohja määräajan kuluttua vuokrataan uudelleen (Kartio, Leena: Asuntoalueen vuokra s. 442). Toisaalta määräaikaisuus turvaa myös vuokramiehen oikeuksia, kun vuokrasopimus ei ole vuokrasuhteen aikana irtisanottavissa päättymään irtisanomisajan jälkeen eikä vuokranantaja voi yksipuolisesti muuttaa sopimuksen ehtoja esimerkiksi korottamalla vuokramäärää, jos sellaisesta ei ole sopimuksessa sovittu. Asunto-osakeyhtiön etu määräaikaisuudesta on tässä asiassa ilmennyt siten, että seurakuntayhtymä ei ole voinut korottaa vuokramaksua, kun asunto-osakeyhtiö ei ole korotuksiin suostunut, vaikka seurakunnalle on aiheutunut kiinteistöveron voimaantulon vuoksi sellaisia lisäkustannuksia, joita ei sopimusta tehtäessä ole voinut ennakoida.

Nykyinenkään laki ei anna vuokramiehelle vuokranantajasta riippumatonta oikeutta vuokra-ajan pidentämiseen alkuperäisen vuokra-ajan kuluttua umpeen (Kartio, Leena: Asuntoalueen vuokra s. 441).

Seurakuntayhtymän ja asunto-osakeyhtiön välisessä vuokrasopimuksessa oleva ehto, jonka mukaan vuokramiehellä on oikeus vuokrakauden kuluttua saada tontti edelleen vuokralle 20 vuoden ajaksi vuokranantajan silloin määräämin uusin ehdoin, on varsin tavanomainen sopimusehto. Ehto sallii sen, että vuokrasopimuksen sopimusehdot määritellään tällöin uudelleen ja muuttuneet olosuhteet voidaan ottaa huomioon.

Rakennusten purkamista koskeva ehtokaan ei ole epätavallinen. Myös nykyisin voimassa oleva maanvuokralain 55 § antaa mahdollisuuden vuokrasopimuksessa sopia, että vuokranantajalla ei ole velvollisuutta lunastaa vuokramiehen rakennuksia, kun vuokrakausi päättyy. Jos lunastusvelvollisuutta ei sopimuksen mukaan ole, vuokramies on velvollinen poistamaan rakennukset alueelta vuokrasuhteen päätyttyä.

Käräjäoikeus toteaa, että sellainen rakennusten purkamista koskeva sopimusehto, joka on voimassa olevankin lain mukaan mahdollista sisällyttää vuokrasopimukseen, ei lähtökohtaisesti ole varallisoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:ssä tarkoitetulla tavalla kohtuuton (katso myös MVL 90 §:n 2 momentin tulkinnasta lausuttua Hakulinen, Y.J.: Vuokraoikeus I s. 5 ja Wirilander, Juhani: Maanvuokraoikeus s. 207).

Asunto-osakeyhtiö ei ole esittänyt mitään selvitystä siitä, että Helsingin kaupunki ei sallisi rakennusten purkamista tai sopimuksen noudattaminen muusta syystä olisi tältä osin mahdotonta.

Sopimuksen määräaikaisuus ja siihen liittyvät sopimusehdot ovat olleet asunto-osakeyhtiön tiedossa, eikä olosuhteissa ole tapahtunut sellaista muutosta, joka puoltaisi sopimuksen sovittelua.

Kaikilla edellä kerrotuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että osapuolten välisen vuokrasopimuksen 2 §:n ja 3 §:n sovittelulle ei ole perusteita.

Vuokrasopimuksen ehdot uudella vuokrakaudella

Asiassa on riidatonta, että seurakuntayhtymä on 19.12.2017 virallisesti ilmoittanut ehdot, joilla se tarjoaa tonttia uudelleen vuokralle. Asunto-osakeyhtiö on määräajassa ilmoittanut, että se on valmis tekemään uuden vuokrasopimuksen mutta että se ei hyväksy seurakuntayhtymän esittämiä sopimusehtoja. Uutta vuokrasopimusta ei siten ole syntynyt.

Oikeusjärjestyksemme perustuu sopimusvapauden periaatteelle. Sen mukaan seurakuntayhtymä voi maanomistajana vapaasti päättää, millä ehdoilla se tarjoaa omistamaansa tonttia vuokrattavaksi. Laissa tai muissakaan säännöksissä ei anneta tuomioistuimille oikeutta määritellä, millä ehdoilla osapuolten tulee sopimus tehdä.

Maanvuokralain 56 §:n sovittelusäännöksen mukaan vuokramaksuehtoa voidaan sovitella, jos se on kohtuuton. Kun ei ole olemassa mitään maanvuokralaissa tarkoitettua uutta vuokrakautta koskevaa vuokrasopimusta, sovittelusäännöksen soveltaminen ei tule kyseeseen.

Myös varallisoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 § koskee vain olemassa olevan oikeustoimen ehtoja. Kun sopimusta ei ole syntynyt, ei ole sellaista oikeustointa, jota lainkohdan nojalla voitaisiin sovitella (Annola, Vesa – Saarnilehto, Ari: Varallisuusoikeus, toinen painos 2012 s. 466). Sen nojalla ei voida sovitteluteitse vahvistaa, mitkä ovat ne kohtuulliset ehdot, joilla osapuolten on sopimus tehtävä. Tällainen sovitteluvaatimus tulee hylätä.

Asian näin päättyessä todistelulla, joka on koskenut asunto-osakeyhtiöiden tai seurakunnan taloustilannetta, tontin arvonmääritystä tai oikeutettua tuottovaatimusta, ei ole asiassa merkitystä, eikä käräjäoikeus voi ottaa kantaa näitä seikkoja koskevaan näyttöön.

– –

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Pirjo Peura-Vasama, käräjätuomari Simo Kolehmainen ja käräjätuomari Pekka Rekola. Ratkaisu on yksimielinen

HELSINGIN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 12.2.2021

Valitus

Asunto Oy A (jäljempänä myös asunto-osakeyhtiö) on – – toistanut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kannevaatimuksensa. – –

Yleistä – –

Käräjäoikeus oli tulkinnut vuokrasopimusta virheellisesti ja arvioinut asian oikeudellisesti virheellisesti.

– –

Seurakuntayhtymän esittämät ehdot eivät olleet vuokrasopimuksen mukaiset, sillä asunto-osakeyhtiöllä ei niiden nojalla ollut tosiasiallista mahdollisuutta jatkaa tontin vuokraamista. Seurakuntayhtymän esittämällä vuokran määrällä asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan omistus menettäisi arvonsa. Asunto-osakeyhtiön omistusasunnossa asuminen olisi yhtä kallista tai kalliimpaa kuin vuokra-asunnossa.

Sopimuspuolten yhteinen tarkoitus

Vuokrasopimuksen osapuolet eivät olleet sopimuksessa tarkoittaneet, että asunto-osakeyhtiön ainoat vaihtoehdot vuokrakauden päätyttyä olisivat hyväksyä seurakuntayhtymän yksipuolisesti ilmoittamat uudet ja markkinaehtoisia ehtoja huomattavasti ankarammat vuokraehdot, antaa seurakuntayhtymän niin päättäessään lunastaa asunto-osakeyhtiön rakennus seurakuntayhtymän yksipuolisesti määrittelemällä hinnalla tai purkaa asunto-osakeyhtiön rakennus.

Sopimuspuolten yhteinen tarkoitus oli ollut, että vuokrasopimukseen sovellettiin tontinvuokralakia. Joka tapauksessa tontinvuokralaille tuli antaa merkitystä sopimusehtojen tulkinnassa. Lisäksi sopimusehtojen tulkinnassa tuli ottaa huomioon sopimusoikeudellisina tulkintaperiaatteina johdonmukaisuus, kokonaistulkinta ja lojaliteetti sekä epäselvyyssääntö.

Sopimuspuolten yhteinen tarkoitus oli ollut, että vuokrasopimus oli luonteeltaan jatkuva ja että sitä jatkettiin ensimmäisen vuokrakauden jälkeenkin. Asunto-osakeyhtiöllä oli oikeus saada tontti edelleen vuokralle. Vuokrasopimus oli alun perin solmittu, jotta alue saatiin muutettua pysyväksi asuinalueeksi.

Sopimuspuolet eivät olleet tarkoittaneet, että seurakuntayhtymä voisi täysin vapaasti määrätä seuraavan vuokrakauden ehdot, vaan ehtojen tuli mahdollistaa tontin edelleen vuokraaminen. Ehtojen tuli olla käyvät ja kohtuulliset.

Vuokrasopimuksen lunastusehdon hinta viittasi asunto-osakeyhtiön arvioimaan hintaan.

Vuokrasopimuksen sovittelu

Mikäli katsottiin, ettei vuokrasopimusta tullut tulkita asunto-osakeyhtiön esittämällä tavalla, sopimuksen ehtokohtia 2 ja 3 tuli sovitella maanvuokralain ja varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla.

Sopimus oli ollut kohtuuton jo alun perin, ja se oli joka tapauksessa tullut jälkiperäisesti kohtuuttomaksi. Sopimusta voitiin sovitella sen jatkuvuuden vuoksi ja joka tapauksessa määräaikaiseksi katsottunakin. Vuokrasopimuksen ehtokohta 2 ei ollut tavanomainen, ja joka tapauksessa myös tavanomaista ehtoa voitiin sovitella. Ehtojen kohtuullisuusarviointi tuli tehdä kokonaisuutena. Sopimuksen ehtokohta 3 oli kohtuuton sekä rakennuksen purkamis- että lunastusehdoltaan. Kysymys oli sellaisen rakennuksen purkamisesta, jossa oli kymmenien yksityishenkilöiden kotina käyttämiä omistusasuntoja. Lunastusehdon soveltaminen johtaisi asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien erittäin huomattaviin taloudellisiin menetyksiin. Lunastusehdon perusteella seurakuntayhtymällä olisi mahdollisuus lunastaa rakennus määrittelemällään hinnalla yksi euro ja myydä sen jälkeen asunnot markkinahinnalla.

Olosuhteet olivat muuttuneet vuokrasopimuksen solmimisesta. Asunto-osakeyhtiö oli ajautunut huonompaan asemaan kuin sopimusta solmittaessa oli voitu aavistaa. Sopimus oli neuvoteltu ja solmittu seurakuntayhtymän ja asunto-osakeyhtiötä edustaneen rakennusliikkeen kesken. Vuokrasopimusta solmittaessa ei ollut kyetty ennakoimaan, kuinka merkittävästi maapohjan arvo Helsingissä nousisi. Inflaatio ei enää helpottanut lainanottajien kykyä maksaa lainojaan takaisin. Vuonna 1993 oli otettu käyttöön kiinteistövero, joka rasitti myös rakennuksen omistajaa. Yleiset asumiskulut olivat nousseet merkittävästi.

Sopimuspuolet eivät olleet asiassa tasavertaisessa asemassa, eikä kysymys ollut tasavertaisista sopijakumppaneista. Asunto-osakeyhtiö ei ollut ollut neuvottelemassa vuokrasopimusta. Se ei liioin harjoittanut liiketoimintaa, vaan sen ainoat tulot koostuivat osakkeenomistajien maksamista vastikkeista. Vuokrasopimuksen jatkaminen oli asunto-osakeyhtiölle välttämätöntä, koska osakkeenomistajien omaisuus oli kiinni asunto-osakeyhtiön osakkeissa. Seurakuntayhtymä oli asiassa sijoittaja ja vuokranantajana rinnastettavissa liikeyritykseen.

Tuomioistuin ei ollut sidottu asunto-osakeyhtiön esittämiin kohtuullistamistapoihin, vaan tuomioistuin saattoi sovitella vuokrasopimuksen ehtokohtia 2 ja 3 myös muutoin. Sopimuksen ehtokohdan 2 nojalla oli mahdollista arvioida, millaiset uuden vuokrakauden sopimusehtojen tulisi olla, jotta ne olisivat sopimuksen mukaiset.

– –

Vastaus

S:n seurakuntayhtymä on vaatinut, että valitus hylätään – –.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea.

Vuokrasopimuksen ehdot

Vuokrasopimuksen ehdot eivät olleet tulkinnanvaraisia. Sopimusta tuli tulkita sen sanamuodon mukaisesti, eikä siitä poikkeamiseen ollut perusteita. Sopimuksen sanamuoto oli selvä. Sopimusoikeudelliset tulkintaperiaatteet eivät soveltuneet, ja joka tapauksessa niiden soveltaminen ei johtanut toiseen lopputulokseen. Tontinvuokralaki ja maanvuokralaki eivät voineet olla sopimuksen tulkinnan apuvälineitä, sillä ne eivät soveltuneet sopimukseen. Uudessa vuokrakaudessa oli kysymys uudesta vuokrasopimuksesta. Seurakuntayhtymä sai vapaasti määrittää uuden vuokrasopimuksen ehdot vuokrineen. Sopimuksen ehtokohdasta 3 ilmeni, että asunto-osakeyhtiön ensisijainen velvollisuus oli rakennusten poistaminen ja mahdollisen lunastushinnan määritteli seurakuntayhtymä.

Vuokrasopimuksen sovittelu

Sopimusta ei tullut sovitella. Tuomioistuin ei voinut vahvistaa asianosaisten välille uutta vuokrasopimusta eikä sen ehtoja. Perusteita sopimuksen kohtuullistamiselle varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla ei ollut. Maanvuokralain sovittelusäännökset eivät soveltuneet. Sopimuksessa ei ollut alkuperäistä kohtuuttomuutta. Sopimus oli ollut määräaikainen. Sopimuspuolet olivat olleet tasavertaisessa asemassa. Vuokrasopimuksen ehtokohta 2 oli varsin tavanomainen. Rakennuksen purkamista koskeva ehto kohdassa 3 ei ollut epätavallinen. Tulevan vuokrakauden ehtoja ei voitu sovitella.

Joka tapauksessa seurakuntayhtymän tarjoamat uudet sopimusehdot olivat kohtuulliset, markkinaehtoiset sekä linjassa normaalin tuottovaatimuksen ja markkinakäytännön kanssa. Vanhan sopimuksen ehdot olivat muodostuneet seurakuntayhtymälle kohtuuttomiksi.

– –

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Tausta ja kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys maanvuokrasopimusta koskevista vahvistus- ja velvoittamis- sekä sovitteluvaatimuksista. Asian riidattomat taustatiedot ilmenevät käräjäoikeuden tuomiosta.

Hovioikeudessa on ensisijaisesti kysymys siitä, onko seurakuntayhtymä velvollinen vuokraamaan Helsingin kaupungin B:n kaupunginosassa alueella korttelissa nro X sijaitsevan asuntotontin nro Y asunto-osakeyhtiölle uudelleen kahdeksikymmeneksi vuodeksi tietyin asunto-osakeyhtiön vahvistettaviksi vaatimin ehdoin.

Asunto-osakeyhtiö on kanteessaan vaatinut tuomioistuinta ensisijaisesti vahvistamaan asuntotontin uudelleenvuokraamisvelvollisuuden 14.1.1966 solmitun vuokrasopimuksen nojalla. Edelleen asunto-osakeyhtiö on vaatinut vahvistettavaksi sopimuksen ehtokohdan 2 tarkoituksena olevan, että vuokran määrä on kohtuuttoman asemesta käypä ja kohtuullinen, samoin kuin käyvän ja kohtuullisen vuokran määrittelytavan. Asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että ehtokohdan 2 vahvistetaan sisältävän myös oikeuden jatkaa vuokrasopimusta kahdeksikymmeneksi vuodeksi nyt solmittavan kahdenkymmenen vuoden vuokrakauden jälkeen ja asettavan seurakuntayhtymälle tämän vuokrakauden jälkeen rakennusten lunastusvelvollisuuden käyvästä arvosta. Asunto-osakeyhtiö on edelleen vaatinut vahvistettavaksi, että asuntotontin kiinteistövero maapohjan osalta tulee seurakuntayhtymän maksettavaksi myös uudella vuokrakaudella. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut tuomioistuinta vahvistamaan rakennusten poistamista koskevan sopimuksen ehtokohdan 3 olevan tehoton ja seurakuntayhtymällä olevan velvollisuus lunastaa rakennukset niiden käyvästä arvosta, jos vuokrasopimusta ei jatketa. Asunto-osakeyhtiö on viimeisenä kohtanaan vaatinut vahvistettavaksi lunastustilanteeseen käyvän arvon määrittäjän ja määrittämistavan.

Mainittuja vahvistamisvaatimuksia täydentävässä velvoittamisvaatimuksessaan asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että seurakuntayhtymä velvoitetaan vuokraamaan kysymyksessä olevan asuntotontin sille vahvistusvaatimusten mukaisin ehdoin.

Siinä tapauksessa, että hovioikeus katsoisi seurakuntayhtymän olevan velvollinen vuokraamaan asuntotontin asunto-osakeyhtiölle tietyllä tavalla määräytyvin ehdoin, asiassa olisi seuraavaksi arvioitava tarkemmin asunto-osakeyhtiön vahvistusvaatimusten sisältöä kuten kysymystä uudelleenvuokraamisen ehdoista vuokrasopimuksen perusteella sekä sitä prosessioikeuden alaan kuuluvaa kysymystä, olisiko asia näiltä osin ratkaistavissa suoraan hovioikeudessa vai olisiko se palautettava asunto-osakeyhtiön vaatimin tavoin käräjäoikeuteen oikeusastejärjestys huomioon ottaen.

Hovioikeudessa on asunto-osakeyhtiön kannevaatimusten perusteella toissijaisesti kysymys mainitun vuokrasopimuksen sovittelemisesta. Mikäli asunto-osakeyhtiön vahvistamis- ja velvoittamisvaatimukset on kokonaan tai osittain hylättävä, hovioikeuden on vielä arvioitava, onko vuokrasopimuksen ehtokohtia 2 tai 3 soviteltava ja onko asia sovitteluvaatimusten ratkaisemiseksi palautettava käräjäoikeuteen. Asunto-osakeyhtiö on vaatinut vuokrasopimuksen ehtokohtien 2 ja 3 sovittelemista käytännössä sellaisiksi, kuin se on vaatinut niitä vahvistamisvaatimuksissaan tulkittavan.

– –

Käräjäoikeus on tutkinut ja hylännyt asunto-osakeyhtiön kannevaatimukset. Se on katsonut vahvistusvaatimusten osalta, etteivät vuokrasopimuksen ehdot olleet tulkinnanvaraisia eikä asiassa ollut esitetty selvitystä, jonka mukaan sopimuspuolet olisivat tarkoittaneet sopia jotakin, mikä ei ilmennyt vuokrasopimuksesta tai mikä poikkeaisi sopimuksen sanamuodosta. Sovitteluvaatimuksen osalta käräjäoikeus on katsonut, että sopimuspuolilla oli ollut tasavertainen mahdollisuus arvioida sopimusehtojen merkitystä ja että vuokranantajan oikeus määrätä uuden vuokrakauden ehdot oli varsin tavanomainen sopimusehto. Käräjäoikeus ei ole pitänyt myöskään rakennusten purkamista koskevaa ehtoa epätavallisena. Olosuhteissakaan ei ollut tapahtunut vuokrasopimuksen sovittelua puoltavaa muutosta. Käräjäoikeus on lisäksi katsonut, ettei mahdollisen uuden vuokrakauden vuokranmaksua voitu sovitella senkään vuoksi, että käsillä ei vielä ollut uutta vuokrakautta koskevaa vuokrasopimusta.

Sopimusehtojen tulkinta

Oikeudellisen tarkastelun lähtökohdat

Asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että vuokrasopimuksen ehtokohdille 2 ja 3 vahvistetaan tietynsisältöinen tulkinta. Asunto-osakeyhtiön mukaan sopijapuolet olivat yhteisesti tarkoittaneet erinäisiä asioita, jotka eivät suoraan ilmenneet sopimuksen sanamuodosta.

Sopimuksen tulkinnalla tarkoitetaan sen epäselvän sisällön ja ehdon täsmentämistä. Tulkinnan pohjaksi on otettava sopimuksen sanamuoto. Lisäksi on kiinnitettävä huomio siihen, mitä sopimukseen osallisten on katsottava edellyttäneen. (Mika Hemmo ja Kari Hoppu: Sopimusoikeus, päivitetty sähköisesti viimeksi 18.12.2019, luku 7.) Edelleen tulkinnan tavoitteena on selvittää, mitä sopijapuolet ovat tarkoittaneet sopimuksella. Jos osapuolet ovat laatineet sopimuksesta asiakirjan, se saa tulkinnassa yleensä keskeisen merkityksen. Sopijapuolten yhteinen tarkoitus ilmenee tyypillisesti selkeimmin juuri sopimusasiakirjasta. Sen merkitys on käytännössä merkittävä myös siksi, että mahdollisen sanamuodosta poikkeavan sopijapuolten tarkoituksen näyttäminen toteen on vaikeaa. Todistustaakka on sillä, joka väittää, ettei sopimuksen sanamuoto vastaa osapuolten tarkoitusta. Tulkinnassa otetaan kuitenkin huomioon muukin sopijapuolten tarkoituksesta kertova aineisto, jos sitä on esitettävissä. Kun sen avulla voidaan todeta sopijapuolten yhteinen tarkoitus, se syrjäyttää muun tulkinta-aineiston. Sopijapuolten yhteinen tarkoitus on siis ratkaiseva sopimuksen sisällön osalta vastoin kirjallista sopimustakin. (Ari Saarnilehto ja Vesa Annola: Sopimusoikeuden perusteet, 8., uudistettu painos, 2018, s. 151.)

Hovioikeus toteaa, että sopimuksen tulkinnassa lähtökohtana on sopimusasiakirjan sanamuoto, mikäli muuta selvitystä sopijapuolten yhteisestä tarkoituksesta ei esitetä. Lähtökohtaisesti asianosaisen, joka vetoaa sopimuksen sanamuodosta poikkeavaan sopijapuolten yhteiseen tarkoitukseen, on näytettävä väitteensä toteen. Ottaen huomioon, että molempien asianosaisten keinot näyttää toteen sopimuksen tekemisajankohdan tapahtumia ovat yhtä lailla ajan kuluessa heikentyneet, hovioikeus katsoo, ettei sopimuksen tekemisestä kulunut pitkä aika anna aihetta arvioida näyttötaakan jakautumista tässä tapauksessa toisin. Asunto-osakeyhtiön on siten näytettävä väitteensä sopijapuolten yhteisestä tarkoituksesta toteen.

Tontinvuokralaki ja maanvuokralaki: soveltuminen tai tulkintavaikutus

Tontinvuokralain (75/1939) 1 §:n 1 momentin mukaan vahvistetun asema-kaavan tai rakennussuunnitelman alaisella alueella sijaitseva tontti, joka on laillisella tontinmuodostuksella tai maanjakotoimituksella erotettu itsenäiseksi kiinteistöksi, voidaan, noudattamalla mitä tässä laissa säädetään, luovuttaa määräajaksi, vähintään kahdeksikymmeneksiviideksi ja enintään sadaksi vuodeksi, sekä määräsuuruista ja todellista vuotuista vuokramaksua vastaan rakennettavaksi asuntotarkoituksiin. Sellaista luovutusta sanotaan tontinvuokraksi. Saman lain 2 §:n 1 momentin mukaan tontinvuokrasopimus on tehtävä kirjallisesti todistajain läsnä ollessa, ja on sopimuskirjassa nimenomaan mainittava, että luovutus tarkoittaa tontinvuokraa.

Tontinvuokralain esitöiden mukaan kysymyksessä on tyyppisopimus ja laki on valinnanvaraisena asetettu asianomaisten kuntien ja yksityisten maanomistajien käytettäväksi. Tontinvuokraoikeuden lakimääräisistä tunnusmerkeistä ei saa poiketa, jos halutaan perustaa tontinvuokraoikeus. (HE 57/1938 vp, s. 1, 4 ja 9.)

Tontinvuokralakia ei ole käytännössä juurikaan sovellettu, koska merkittävät vuokranantajat ovat katsoneet sen sääntelyn itselleen epäedulliseksi (Y. J. Hakulinen: Vuokraoikeus I. Maanvuokra. 1967, s. 171, Leena Kartio: Asuntoalueen vuokra. Oikeudellinen tutkimus maanvuokralain 3 luvussa tarkoitetusta vuokrasta erityisesti julkisen asunto- ja maapolitiikan keinona, 1983, s. 45 ja 85–87, Juhani Wirilander: Maanvuokraoikeus vuoden 1966 maanvuokralain ja siihen liittyvän lainsäädännön mukaan, toinen uudistettu painos, 1993, s. 2 ja 37).

Hovioikeus toteaa, ettei esillä olevassa vuokrasopimuksessa ole tontinvuokralain 2 §:n 1 momentin mukaista ehtoa eikä muutakaan ehtoa, jonka mukaan sopimukseen sovellettaisiin tontinvuokralakia. Näin ollen sopimusasiakirjan perusteella sopijapuolet eivät ole tarkoittaneet, että tontinvuokralakia sovellettaisiin sopimukseen tai sen tulkintaan. Asunto-osakeyhtiö ei ole esittänyt selvitystä siitä, että sopijapuolten yhteinen tarkoitus poikkeaisi tässä suhteessa sopimuksen sanamuodosta. Tontinvuokralaki ei siten tule sovellettavaksi asiassa.

Ottaen huomioon edellä mainituista tontinvuokralain esitöistä ilmenevä lainsäätäjän tarkoitus jättää sopimuspuolille mahdollisuus valita tontinvuokralain soveltuminen sopimukseen, hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole myöskään aihetta tulkita sopimusta tontinvuokralain sääntelyn näkökulmasta.

Nykyisin voimassa oleva maanvuokralaki (258/1966) ei ole puolestaan ollut voimassa vielä sopimuksen tekohetkellä 14.1.1966. Laki on tullut voimaan 1.9.1966, eikä sitä 90 §:ssä olevan voimaantulosäännöksensä mukaan sovelleta ennen voimaantuloa tehtyihin vuokrasopimuksiin lukuun ottamatta lain 91 §:ssä ja siinä viitatussa 29 §:ssä kohtuuttoman vuokramaksun alentamisesta ja liikaa suoritetun vuokramaksun palauttamisesta säädettyä.

Käsillä olevaan vuokrasopimukseen on tosin tehty eräitä muutoksia maanvuokralain voimassa ollessa: todettu tontin muuttunut numero, alennettu vuokran määrää ja poistettu mahdollisuus vuokran korottamiseen muutoin kuin elinkustannusindeksin perusteella sekä alennettu pienempää vuokraa vastaavasti sitä määrää, josta vuokranantajalla on ollut oikeus hakea kiinnitystä vuokraoikeuteen. Hovioikeus katsoo, etteivät mainitut tekniset ja vuokramiehen eduksi maanvuokralain voimassaollessa tehdyt vuokrasopimuksen muutokset ole olleet luonteeltaan sellaisia, että vuokrasopimus tulisi katsoa tehdyksi maanvuokralain voimassaollessa. Tässä asiassa ei ole toisaalta kysymys sellaisesta alkuperäisessä vuokrasopimuksessa vuokrakaudelle vuokramaksusta sovitun ehdon sovittelemisesta eikä alentamisesta, jota maanvuokralain 29 § koskee, vaan sovitun vuokrakauden jälkeistä aikaa tai sen päättymistä koskevien sopimusehtojen tulkitsemisesta ja sovittelemisesta. Maanvuokralakia ei näin ollen ole sovellettava asiassa miltään osin, eikä asiassa ole ilmennyt, että sopijapuolten tarkoituskaan olisi ollut edes tulkita sopimusta maanvuokralain sääntelyn näkökulmasta.

Ehtokohtien 2 ja 3 sanamuodot ja sopimuspuolten yhteinen tarkoitus

Vuokrasopimuksen ehtokohtien 2 ja 3 sisältö ilmenee käräjäoikeuden tuomiosta. Hovioikeus toteaa käräjäoikeuden tavoin, että mainittujen sopimusehtojen sanamuodot eivät ole epäselviä eivätkä tulkinnanvaraisia. Asunto-osakeyhtiö on vaatinut sopimusehtojen sisällöllistä tulkitsemista tavalla, joka ei ilmene sopimuksen sanamuodoista. Sen tulee siten näyttää toteen, että sopijapuolet olivat yhteisesti tarkoittaneet muuta kuin sopimuksen sanamuodon mukaista tulkintaa.

Asunto-osakeyhtiön mukaan vuokrasopimus oli tarkoitettu jatkuvaksi, koska vuokrasopimus oli tehty alueen muuntamiseksi asuinalueeksi. Vuokrasopimuksen alkuvirkkeestä sekä ehtokohdista 7, 8, 10, 11 ja 14 ilmenee, että vuokrasopimus on tehty asuntotontin vuokraamiseksi, ja sopimuspuolten yhteisenä tarkoituksena on ollut, että uudelle tontille rakennetaan ja siinä pidetään yllä asuinrakennusta ja että alueelle rakennetaan asuinalueen vaatima kunnallistekniikka. Mainitut ehdot viittaavat siihen, että sopimuspuolten yhteisenä tarkoituksena on sinänsä ollut, että asuntotontti pysyy asuinkäytössä vuokra-ajan ja sen jälkeenkin. Hovioikeus katsoo, ettei mainituista ehdoista kuitenkaan ilmene, että sopimuspuolten yhteisenä tarkoituksena olisi ollut ehtokohdan 2 sanamuodon vastaisesti rajoittaa vuokranantajan mahdollisuutta määrittää uudelle vuokrakaudelle tarjottavien ehtojen sisältö.

Asunto-osakeyhtiön mukaan sopimuspuolten sellaisesta yhteisestä tarkoituksesta, etteivät uuden vuokrakauden ehdot ole yksinomaan vuokranantajan määritettävissä, kertoo vuokrasopimuksen kohdan 2 ehto vuokramiehen oikeudesta saada tontti edelleen vuokralle 20 vuoden ajaksi. Asunto-osakeyhtiö on katsonut, että sopiminen siitä, että vuokranantajalla on oikeus määrätä mahdollisen jatkokauden ehdot, olisi ollut tarpeetonta.

Hovioikeus katsoo, että sopimuksen sanamuodon perusteella vuokramiehen oikeudessa tontin uudelleen vuokraamiseen on ollut kysymys vuokranantajan velvollisuudesta kahta vuotta ennen vuokrasopimuksen päättymistä tarjota vuokrakohdetta ensin vuokramiehelle vuokranantajan määrittämin ehdoin, minkä jälkeen sopimuksessa on varattu vuokramiehelle puolentoista vuoden aika vastata saamaansa tarjoukseen. Kysymys on siten ollut vuokramiehen etuoikeudesta uuden vuokrasopimuksen tekemiseen vuokranantajan kanssa ilman, että uuden vuokrasopimuksen ehtoja on kuitenkaan vielä alkuperäisessä sopimuksessa ennalta määritetty. Vuokrasopimuksessa onkin sovittu lähinnä menettelystä etuoikeuden käyttämiseksi. Mainittua tulkintaa, että kysymys on ollut etuoikeudesta sopimisesta, tukee sopimuksen ehtokohdan 3 sanamuoto, jossa mainitaan vuokramiehen etuoikeuden käyttäminen uuteen vuokraukseen.

Johtopäätökset

Asunto-osakeyhtiön kanteen edellä tarkemmin selostettujen vahvistamis- ja velvoittamisvaatimusten osalta oikeudenkäynnin kohteena on ollut kysymys siitä, onko seurakuntayhtymällä velvollisuus vuokrata tontti asunto-osakeyhtiölle nimenomaisesti tietyllä tavoin määräytyvillä ehdoilla, jotka on asunto-osakeyhtiön vaatimuksina lueteltu käräjäoikeuden tuomiossa numeroilla 2–11. Hovioikeus toteaa, että oikeudenkäynnin kohteena ei ole ollut se, onko uuden vuokrasopimuksen tekemismenettelyä noudatettu, eikä se, onko asianosaisten välille syntynyt uusi sitova vuokrasopimus. Oikeudenkäynnin kohteena ei ole liioin ollut kysymys siitä, onko seurakuntayhtymällä ylipäätään velvollisuus vuokrata tontti asunto-osakeyhtiölle ottamatta kantaa vuokrauksen ehtoihin.

Vuokrasopimuksen sanamuodosta ei ilmene, että sopimuspuolet olisivat yhteisesti tarkoittaneet rajoittaa vuokranantajan mahdollisuuksia päättää tarjottavien vuokraehtojen sisällöstä tai että vuokramiehen etuoikeuteen olisi tarkoitettu sisällyttää nimenomainen oikeus saada tietynsisältöiset ehdot uuden vuokrasopimuksen osaksi. Vuokrasopimusasiakirjan lisäksi muuta varteenotettavaa selvitystä sopimuspuolten yhteisestä tarkoituksesta ei ole esitetty.

Ottaen huomioon sopimusten sitovuuden periaatteen hovioikeus katsoo, ettei asunto-osakeyhtiön esiin tuomilla kohtuusnäkökohdilla ole vuokrasopimuksen sanamuodon tulkinnassa oikeudellista merkitystä. Kohtuusnäkökohtiin liittyvät seikat tulevat arvioitaviksi sovitteluvaatimusten yhteydessä.

Näillä ja muutoin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteluilla hovioikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiön vahvistamisvaatimukset ja niihin perustuvat velvoittamisvaatimukset on hylättävä. Käräjäoikeuden tuomiota ei ole niiden osalta aihetta kumota eikä muuttaa.

Sopimusehtojen sovittelu

Sovitteluvaatimukseen soveltuva laki

Varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (jäljempänä oikeustoimilaki) 36 §:n 1–3 momenttien muotoilu on tullut voimaan 1.1.1983 lainmuutoksella 965/1982, jonka voimaantulosäännöksen mukaan muutettua pykälää sovelletaan myös ennen lain voimaantuloa tehtyihin oikeustoimiin.

Maanvuokralaki ja tontinvuokralaki eivät edellä kerrotuista syistä tule sovellettaviksi asiassa myöskään vuokrasopimuksen sovittelun osalta. Hovioikeus katsoo näin ollen, että sovitteluvaatimuksen ratkaisemiseen on sovellettava yksinomaan oikeustoimilakia.

Oikeudellisen arvioinnin lähtökohdat

Oikeustoimilain 36 §:n 1 momentin mukaan, jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Jos 1 momentissa tarkoitettu ehto on sellainen, että sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ei ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan pykälän 2 momentin mukaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.

Yksittäisen ehdon irrallinen arviointi ei lain esitöiden mukaan ole sovittelua harkittaessa useinkaan riittävää. Kohtuullisuus edellyttää, että osapuolille sopimuksesta tulevat oikeudet ja velvollisuudet ovat kokonaisuudessaan tasapainossa. Etujen ja rasitusten määrällinen vertailu ei kuitenkaan ole yksinään ratkaisevaa, vaan myös monet muut seikat vaikuttavat arviointiin. Sopimuspuolien tosiasialliset tiedolliset, taidolliset ja taloudelliset suhteet ovat seikkoja, jotka on aina otettava huomioon. Jos sopimuksen sisältöön rauhassa perehtyneet, taloudellisesti toisistaan riippumattomat ja vastuukykyiset sopimuspuolet tekevät sopimuksen, on vaadittava todella merkittävää tasapainottomuutta, ennen kuin yleisen sovittelusäännöksen nojalla on aihetta puuttua sopimukseen. Aivan toisenlainen asia on silloin, kun toinen sopimuspuoli on asiantuntemukseltaan toista heikompi, ei ole voinut kunnolla perehtyä asiaan, jonka toinen on tarkoin tuntenut, taikka on ollut suorastaan toisesta osapuolesta taloudellisesti tai muuten riippuvainen. Tällöin sovittelu on perusteltua jo paljon pienemmän tasapainottomuuden vuoksi. Kohtuullistaminen ei ole myöskään sillä perusteella poissuljettu, että osapuolen olisi oikeustoimeen ryhdyttäessä tullut havaita tai että se jopa oli havainnut vastapuolen esittämän ehdon kohtuuttomuuden. Sellainen tietoisuus voi kuitenkin olla joskus sovittelua vastaan puhuva seikka. Säännöksen 36 §:n 1 momenttia on nimittäin sovellettava siten, ettei osapuolelle sopimusta tehtäessä asetettavaa huolellisuusvaatimusta lievennetä. (HE 247/1981 vp, s. 14, 15 ja 17.)

Korkein oikeus on todennut, että varallisuusoikeudessamme on pääsääntönä, että sopimukset sitovat osapuolia sellaisina kuin ne on tehty. Sopimusehtojen kohtuullistamista eli sovittelua koskevat säännökset ovat poikkeussääntöjä (KKO 2001:27). Sopimuksen sovittelun edellytysten arviointi on kokonaisharkintaa, jossa on punnittava vastakkain toisaalta sovittelun puolesta ja toisaalta sitä vastaan puhuvia seikkoja (KKO 2017:71, kohta 49). Oikeustoimilain nojalla tapahtuva kohtuuttomuusarviointi kohdistuu sopimukseen kokonaisuutena ja siis siihen, johtavatko sopimusehdot kohtuuttomaan lopputulokseen. Harkinnassa otetaan huomioon osapuolten puolin ja toisin saamat edut ja velvoitteet (KKO 2016:8, kohta 30). Sopijapuolen taloudellisissa olosuhteissa ja asumistilanteessa sopimuksen tekemisen jälkeen tapahtuneita muutoksia on voitu lähtökohtaisesti pitää sopimuksen kohtuullistamisen puolesta puhuvina seikkoina. Niitä arvioitaessa korkein oikeus on kuitenkin ottanut huomioon, ovatko ne olleet seurausta sopijapuolen omista vapaaehtoisista toimista sopimuksesta tietoisena (KKO 2012:48, kohta 18). Vaikka maanvuokrasopimuksessa oli käyvän vuokran sijaan sovittu nimellisestä vuokrasta yksityishenkilöiden kesken, sopijapuolten vaihtuminen ei ollut peruste sovitella vuokran määrää (KKO 1992:192). Korkein oikeus on myös katsonut (KKO 1994:88), että pelkästään nykyisten vuokrien vertailu ei riittänyt sovitteluperusteeksi pitkäaikaisissa maanvuokrasuhteissa, vaan laissa mainittujen edellytysten toteutumista oli tarkasteltava sopimuskokonaisuutta ja sopimuksen lähtökohtia silmällä pitäen. Korkein oikeus ei sovitellut vuokraa, vaikka se oli korkea verrattuna eräiden lähistöllä sijaitsevien kerrostalotonttien vuokriin. Samassa ratkaisussa korkein oikeus otti kohtuuttomuuden arvioinnissa huomioon senkin, että kanne oli nostettu vasta 15 vuotta uudesta vuokran määrästä sopimisen jälkeen.

Korkein oikeus on katsonut ratkaisussaan KKO 1984 II 77 vuokranantajalla olleen velvollisuus maksaa vuokramiehelle vuokrasuhteen päättyessä korvausta hänen vuokra-alueelle jäävästä rakennuksestaan rakennuksen käyvän arvon mukaan. Rakennuksen siirtäminen ei ollut mahdollista ilman sen purkamista, mikä olisi merkinnyt rakennuksen arvon lähes täydellistä hävittämistä. Vuokrasopimuksessa edellytetty rakennustapa oli tarkoittanut rakennusta, jonka kestoikä oli huomattavasti pitempi kuin sovittu vuokra-aika. Rakennus oli edelleen vaikeuksitta hyödynnettävissä. Sen sijaan ratkaisussaan KKO 1988:122 korkein oikeus on katsonut, ettei vuokramies ollut vuokrasopimuksen päättyessä oikeutettu saamaan rakennuksestaan korvausta. Mainitussa tapauksessa vuokramiehellä oli ollut velvollisuus rakentaa vuokra-alueelle pohjapinta-alaltaan vähintään 150 neliömetrin suuruinen teollisuusrakennus tulenkestävästä aineesta. Vuokramies oli kuitenkin rakentanut alueelle kolmikerroksisen betoni- ja kivirakenteisen asuin- ja pienteollisuusrakennuksen. Korkein oikeus katsoi, että vuokrasopimuksessa asetettu rakentamisvelvollisuus oli antanut vuokramiehelle mahdollisuuden sopeuttaa rakennus rakentamistavaltaan ja käyttöiältään sovitun vuokra-ajan mukaiseksi eikä vuokrasopimuksessa ollut edellytetty sellaisen rakennuksen rakentamista, minkä tämä oli rakentanut. Hovioikeus toteaa, että kummassakaan viimeksi mainitussa ennakkopäätöksessä ei ole ollut kysymys sopimusehdon sovittelemisesta vaan tilanteesta, jossa enempää sopimuksessa kuin säädetyssä laissa ei ollut määrätty vuokramiehen rakennusten lunastamisesta mitään. Mainituista ratkaisuista ei voida siten tehdä pitkälle meneviä johtopäätöksiä käsillä olevan asian kannalta.

Hovioikeuskäytännössä on katsottu erityisesti elinkeinonharjoittajien välisissä sopimuksissa olevan lähtökohtana, että myös ankarat ehdot ovat yleensä hyväksyttäviä eikä ehdon ankaruus tee ehdosta automaattisesti kohtuutonta (ks. Helsingin hovioikeuden tuomio 9.5.2017 nro 574, s. 6). Oikeuskäytännössä on katsottu lähtökohtana olevan myös se, että sopijapuolten on varauduttava olosuhdemuutoksiin jo sopimusta tehtäessä ja että sopimukset on pidettävä olosuhteiden muututtuakin (ks. Helsingin hovioikeuden tuomio 11.7.2018 nro 953, s. 5).

Oikeustoimilain 36 § on tarkoitettu etupäässä epätasavertaisten sopijapuolten sopimusehtojen sovitteluun, mutta myös tasavertaisten sopijapuolten välisiä sopimuksia voidaan sovitella säännöksen nojalla. Sovittelulla pyritään tasapainottamaan suoritus ja vastasuoritus. Sovittelussa korostetaan erityisesti taloudellista epätasavertaisuutta sovitteluperusteena. Sopimuksen sovittelun tarkoituksena on sopimustasapainon ylläpitäminen ja näin sopimuksen perustamien oikeussuhteiden säilyttäminen. (Juha Karhu ja Hannu Tolonen teoksessa Varallisuusoikeus, sähköinen versio, päivitetty 3.11.2011, luku I.3.)

Asiassa on arvioitava, ovatko vuokrasopimuksen ehtokohdat 2 ja 3 olleet alun perin kohtuuttomia tai johtaako niiden soveltaminen kohtuuttomuuteen. Hovioikeus toteaa edellä mainittujen oikeuslähteiden antavan suuntaviivoja hovioikeuden kohtuullistamisharkinnalle. Niiden perusteella sopimuksen sovittelu on poikkeuksellista muttei poissuljettua. Kohtuullistamisharkinnassa on otettava huomioon sopimuksen sovittelun puolesta ja sitä vastaan puhuvat seikat sekä sopimus kokonaisuudessaan. Viime kädessä sopimuksen kohtuullisuuden arviointi perustuu kokonaisharkintaan käsillä olevassa tapauksessa.

Alkuperäisen kohtuullisuuden arviointiin liittyvät seikat

Asiassa ei ole esitetty selvitystä sopimuksen tekohetkellä vallinneista olosuhteista. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt, että vuokrasopimuksen ehtokohtia 2 ja 3 koskevaa sopimusta tehtäessä sopimuspuolina olleet C:n seurakunnat ja perustettava asunto-osakeyhtiö, jonka puolesta oli toiminut rakennusliike, olisivat olleet epätasapainoisessa tai epäitsenäisessä asemassa toisiinsa nähden. Edelleenkään ei ole ilmennyt, että perustettavan asunto-osakeyhtiön puolesta olisi toimittu ymmärtämättä sopimusehtoja. Asiassa ei ole siten ilmennyt alkuperäisten sopimuspuolten asemaan liittyviä sovittelua puoltavia seikkoja. Näin ollen sopimuksen alkuperäisen kohtuullisuuden arviointi perustuu yksinomaan sopimuksen sisältöön. Ottaen huomioon edellä lausutut oikeusohjeet alkuperäiseen kohtuuttomuuteen vaadittaisiin sopimukselta hyvin merkittävää epätasapainoa.

Ehtokohdassa 2 on sovittu menettelystä, jolla vuokramies voi käyttää etuoikeuttaan uuden vuokrasopimuksen tekemiseksi vuokranantajan kanssa. Siinä ei ole rajoitettu vuokranantajan vapautta määrittää tarjoamiaan sopimusehtoja. Ehtokohdassa 3 on sovittu sopimuksen päättymisen ja mainitun etuoikeuden käyttämättä jättämisen seurauksista. Ehtokohdan 3 mukaan vuokramies on sopimuksen päättymistilanteessa velvollinen omalla kustannuksellaan purkamaan asuinrakennukset tai tarjoamaan niitä vuokranantajalle lunastettavaksi vuokranantajan arvioimasta hinnasta.

Vuokramiehen etuoikeus vuokrasopimuksen jatkamiseen on vuokramiehelle edullisempi ehto verrattua siihen, ettei etuoikeudesta olisi lainkaan sovittu. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin perusteluin, että määräaikaista maanvuokrasopimusta yli 50 vuodeksi ei voida lähtökohtaisesti pitää sellaisenaan kohtuuttomana, vaikkei siinä olisi lainkaan sovittu vuokramiehen etuoikeudesta vuokrasopimuksen jatkamiseen. Nämä seikat puhuvat vahvasti ehtokohdan 2 alkuperäistä kohtuuttomuutta vastaan.

Hovioikeus toteaa ehtokohdan 3 mahdollistavan sen, että vuokranantaja yksipuolisesti arvioi vuokramiehen omistamien rakennusten lunastushinnan, mikäli vuokramies ei hyväksy uudelle vuokrakaudelle tarjottuja ehtoja eikä halua omalla kustannuksellaan purkaakaan rakennuksia vaan tarjoaa rakennuksia lunastettavaksi ja vuokranantaja päättää lunastaa ne. Mikäli vuokranantaja ei halua lunastaa rakennuksia, vuokramiehellä on velvollisuus purkaa ne omalla kustannuksellaan. Vuokrasopimuksessa ei ole sovittu, mihin seikkoihin vuokranantajan arvion lunastushinnasta tulisi perustua. Siten ehtokohta 3 mahdollistaa sen, että vuokranantaja määrittäisi lunastushinnan rakennusten käypää arvoa huomattavasti pienemmäksi tai jopa tosiasiassa merkityksettömäksi. Sopimus ei myöskään sisällä ehtoa vuokranantajan velvollisuudesta asuinrakennusten lunastamiseen eikä toisaalta vuokramiehen oikeudesta tontin lunastamiseen. Kuitenkin vuokrasopimuksen ehtokohdat 7 ja 8 velvoittavat vuokramiehen rakentamaan tontille vuokranantajan hyväksymien piirustusten mukaisen asuinrakennuksen, ja ehtokohta 14 velvoittaa vuokramiehen pitämään tontilla olevat rakennukset hyvässä kunnossa. Ehtokohdan 3 perusteella vuokranantaja voi siten lunastustilanteessa hyötyä merkittävästi vuokramiehen rakentamista, kunnossapitämistä ja mahdollisesti peruskorjaamista asuinrakennuksista. Näiltä osin sopimusehtojen kokonaisuus on huomattavan epäedullinen vuokramiehelle, ja sopimus näin ollen epätasapainoinen sopimuksen päättyessä mahdollisesti syntyvässä lunastustilanteessa. Edellä mainitut seikat puoltavat vahvasti ehtokohdan 3 sovittelemista.

Perustettavan asunto-osakeyhtiön puolesta toimineen rakennusliikkeen on pitänyt sopimusta tehtäessä havaita lunastukseen liittyvä epäedullisuus, mikä yhdessä sopimusten sitovuuden periaatteen kanssa puhuu sopimuksen sovittelemista vastaan alkuperäisen kohtuuttomuuden perusteella.

Maanvuokralain tontinvuokraa koskevassa 34 §:ssä ja muita asuinalueita koskevassa 55 §:ssä on säädetty vuokranantajalle velvollisuus lunastaa vuokrasopimuksen päättyessä omistukseensa siirtyvät vuokramiehen rakennukset käyvän hinnan mukaan. Muita asuinalueita koskevassa 55 §:ssä vuokrasopimuksen osapuolille on jätetty mahdollisuus sopia lunastusvelvollisuudesta myös toisin. Saman lain 26 §:n 2 momentissa säädetyn muotovaatimuksen vuoksi tontinvuokraa koskevan sääntelyn ottaminen ylipäänsä maanvuokrasopimusta sitovaksi on sopimusvapauden piirissä. Siten ehtoa, jolla lunastusvelvollisuudesta on tontinvuokrasuhteissa sovittu toisin kuin maanvuokralaissa on säädetty, ei voida lähtökohtaisesti pitää kohtuuttomana. Nykysääntelyn lähtökohta rakennusten lunastusvelvollisuudesta käyvän hinnan mukaan puoltaa sinänsä sopimuskohdan 3 sovittelemista, joskin lakiin jätetty mahdollisuus toisin sopimiseen puhuu sovittelemista vastaan. Hovioikeus toteaa maanvuokralain sääntelyn näin ollen ilmentävän tasapainoilua sopimuspuolten oikeuksien sekä sopimusvapauden välillä. Sen lisäksi, että maanvuokralakia ei edellä kerrotuista syistä ole tässä asiassa sovellettava, lain sisällöstä ei voida muutoinkaan tehdä ratkaisevasti sovittelua puoltavia tai sitä vastaan puhuvia johtopäätöksiä.

Jälkiperäisen kohtuuttomuuden arviointiin liittyvät seikat

Asunto-osakeyhtiö ei harjoita liiketoimintaa, vaan sen tehtävänä on omistaa maanvuokrasopimuksen kohteena olevalla tontilla oleva asuinrakennus. Sopimuspuolissa on siten tapahtunut olosuhdemuutos, sillä vuokrasopimuksen tekoaikaan verrattuna asunto-osakeyhtiö ei ole enää liiketoimintaa harjoittaneen rakennusliikkeen edustama.

Vuokrasopimuksen ehtokohdan 14 mukaisesti asunto-osakeyhtiön on tullut pitää tontilla olevat rakennukset hyvässä kunnossa, eikä asiassa ole ilmennyt, että asuinrakennuksen purkamiselle olisi mitään rakennusteknistä syytä. Hovioikeus toteaa, että vuokramiehen aseman menettäminen ja asuinrakennuksen purkaminen merkitsisi asunto-osakeyhtiölle ja sen osakkeenomistajille merkittävää taloudellista menetystä. Näissä olosuhteissa vuokramiehen velvollisuus purkaa rakennus tai tarjota sitä vuokranantajan lunastettavaksi tämän yksipuolisesti määrittämällä lunastushinnalla johtaa asunto-osakeyhtiön heikompaan asemaan seurakuntayhtymään nähden, mikä puoltaa ehtokohdan 3 sovittelemista.

Sopimuksen sovittelemista vastaan puhuu toisaalta se, että vuokrasopimuksen ehdot ja sen päättymiseen liittyvien ehtojen epäedullisuus ovat olleet asunto-osakeyhtiön tiedossa koko sopimuskauden ajan eikä sanottu epäedullisuus siten liity sellaisten olosuhteiden muuttumiseen, jotka eivät olisi olleet asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajien ennakoitavissa. Ylipäätään vuokrakiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen omistava vuokramies on usein heikommassa asemassa suhteessa vuokranantajaan, kun vuokrasopimus päättyy.

Sovitteluvaatimukset kohdistuvat 14.1.1966 tehdyn vuokrasopimuksen ehtoihin. Tässä oikeudenkäynnissä ei ole kysymys asunto-osakeyhtiön ja seurakuntayhtymän välille mahdollisesti tehdyn tai tehtävän uuden vuokrasopimuksen ehtojen kuten vuokran määrän sovittelemisesta. Asunto-osakeyhtiön mahdollisuus erilliseen oikeudenkäyntiin mahdollisen uuden vuokrasopimuksen sovittelemiseksi puhuu jossain määrin ehtokohdan 2 sovittelemista vastaan. Toisaalta uusi vuokrasopimus tulisi saattaa sellaiseksi, ettei se anna aihetta oikeudenkäynneille ja muille viranomaistoimille.

Asunto-osakeyhtiö on katsonut sopimuksen sovittelemista puoltavan maapohjan ja rakennusten ennakoimattomaan arvonnousuun alueella liittyvä olosuhteiden muutos. Hovioikeus katsoo kuitenkin sopimuksen tekohetkellä sopimuspuolten ennakoitavissa täytyneen olla, että maan arvo pääkaupungin alueella saattaa muuttua huomattavastikin yli 50 vuoden kuluessa vuokrasopimuksen tekemisestä lukien. Näin ollen hovioikeus katsoo, ettei maan arvonnousuun liittyvillä seikoilla ja niistä seuranneilla vuokrankorotuspaineilla ole tässä asiassa ainakaan keskeistä merkitystä kohtuuttomuuden kannalta. Lisäksi hovioikeus katsoo, ettei vuonna 1992 voimaan tulleen kiinteistöveron säätämisellä ja yleisten asumiskustannusten nousullakaan ole merkitystä sovitteluvaatimusta ratkaistaessa.

Johtopäätökset sopimusehtojen 2 ja 3 kohtuuttomuudesta

Asiassa ei ole ilmennyt sellaisia merkityksellisiä olosuhteiden muutoksia sopimuksen tekemisen jälkeen, joiden ei ole pitänyt olla sopimuspuolten tiedossa tai ainakin ennakoitavissa jo sopimusta tehtäessä ja sopimuskauden kuluessa. Asunto-osakeyhtiön nykyinen seurakuntayhtymää heikompi asema kuitenkin jossain määrin puoltaa sopimuksen sovittelua.

Hovioikeus toteaa edellä kuvatun epätasapainon sopijapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien välillä aiheutuvan vuokrasopimuksen päättyessä siitä, että seurakuntayhtymällä on sopimuksen ehtojen 2 ja 3 perusteella oikeus määritellä yksipuolisesti sekä mahdollisella uudella sopimuskaudella maksettava vuokra ja uuden sopimuksen muut ehdot että lunastushinta uuden sopimuksen vaihtoehtona olevassa rakennusten lunastamisen tilanteessa. Mikäli asunto-osakeyhtiö ei hyväksyisi enempää seurakuntayhtymän ilmoittamia uuden sopimuksen ehtoja kuin lunastuksellekaan esitettyä hintaa, sillä ei olisi mahdollisuutta päättää itsenäisesti muusta kuin taloudellisesti mitä ilmeisimmin kannattamattomasta rakennustensa purkamisesta. Sopimusehtojen tarkasta sanamuodosta seuraisi lisäksi, ettei asunto-osakeyhtiö saisi välttämättä edes tietää seurakuntayhtymän arvioimasta lunastushinnasta, ennen kuin se olisi viimeistään kuusi kuukautta ennen vuokrakauden päättymistä päättänyt sitovasti hylätä seurakuntayhtymän määrittämät uuden vuokrasopimuksen ehdot.

Asiaa kokonaisuutena harkittuaan ja ottaen huomioon sen, miten ehtokohta 3 on jäljempänä esitettävin tavoin soviteltavissa osapuolten välisen tasapainon korjaamiseksi, hovioikeus katsoo, ettei vuokrasopimuksen ehtokohtaa 2 voida pitää sellaisenaan kohtuuttomana ja ettei sen soveltaminen johda oikeustoimilain 36 §:ssä tarkoitetulla tavalla kohtuuttomuuteen. Kysymys on seurakuntayhtymän omistusoikeutensa perusteella määrittämästä vuokran määrästä sen ja asunto-osakeyhtiön välisessä neuvottelu- ja sopimusmekanismissa uutta vuokrasopimusta laadittaessa. Yhtä sopimusehtoa soviteltaessa on huomioitava sopimus kokonaisuutena muun muassa sen laatimisolosuhteiden, sanamuodon, tarkoituksen ja jatkuvuuden kannalta, mikä koskee erityisesti vaatimusta ehtokohdassa 2 vuokran rahallisen määrän määrittämisestä. Käräjäoikeuden ratkaisua, jolla ehtokohtaa 2 koskevat sovitteluvaatimukset on hylätty, ei ole aihetta muuttaa.

Asiaa kokonaisuutena harkittuaan hovioikeus katsoo, että ehtokohdan 3 soveltaminen johtaa sen sijaan sopimusehtojen muodostamassa kokonaisuudessa kohtuuttomuuteen niiltä osin, kun vuokranantajalla ei ole vuokrasopimuksen päättyessä velvollisuutta lunastaa tontilla sijaitsevia asuinrakennuksia vaan sen asemesta oikeus vuokramiehen omistamien rakennusten lunastamiseen vapaasti määrittämästään hinnasta. Hovioikeus katsoo, että sanottu kohtuuttomuus on oikaistavissa asunto-osakeyhtiön vaatimalla tavalla eli poistamalla sopimusehdosta vuokramiehen velvollisuus rakennustensa purkamiseen omalla kustannuksellaan, lisäämällä sopimukseen vuokranantajan velvollisuus rakennusten lunastamiseen ja sitomalla lunastushinta vuokranantajan vapaan arvion sijaan rakennusten käypään arvoon.

Asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että ehtokohtaa 3 soviteltaessa määrättäisiin myös tietyistä perusteista, joiden mukaan käypä lunastushinta määräytyisi, ja osoitettaisiin ensisijaisesti asunto-osakeyhtiölle oikeus määrittää lunastuksen käypä arvo. Ottaen huomioon, että mahdollisessa lunastustilanteessa osapuolten olisi joka tapauksessa sovittava käyvän arvon mukaisesta lunastuskorvauksesta keskenään tai saatettava sen määrää koskeva riitaisuus viime kädessä erillisessä oikeudenkäynnissä ratkaistavaksi, hovioikeus katsoo, ettei ehtokohtaa 3 ole aihetta sovitella siten, että käyvän arvon määrittämisvalta annettaisiin jommallekummalle sopimuspuolelle tai käypä arvo määriteltäisiin jo tässä asiassa sopimusta sovittelemalla.

Hovioikeus sovittelee vuokrasopimuksen ehtokohtaa 3 mainituilla perusteilla tuomiolauselmasta ilmenevin tavoin.

Asunto-osakeyhtiö on vaatinut vuokrasopimuksen sovittelemista vielä niin, että sopimuksessa määritettyä vuokramiehen etuoikeutta vuokrasopimuksen jatkamiseen olisi noudatettava myös nyt mahdollisesti 20 vuoden ajaksi sovittavan uuden vuokrasopimuskauden päättyessä ja että seurakuntayhtymä olisi silloin mahdollisesti alkavan, järjestyksessään kolmannen vuokrakauden jälkeen velvollinen lunastamaan rakennukset niiden käyvästä arvosta. Tämän sovitteluvaatimuksensa perusteena asunto-osakeyhtiö on vedonnut lähinnä siihen, että rakennuksilla on rakennusteknistä arvoa ja käyttöarvoa vielä senkin jälkeen, kun alkuperäisissä sopimusehdoissa määritetty ensimmäinen jatkokausi olisi päättymässä.

Hovioikeus toteaa, ettei tässä yhteydessä ole mahdollista arvioida vuokramaalla olevien rakennusten todennäköistä käyttöaikaa saati muita sellaisia olosuhteita, jotka saattavat liittyä alkuperäisen vuokrasopimuksen soveltamiseen nyt mahdollisesti sovittavan uuden vuokrasopimuskauden päättyessä. Vielä vähemmän on mahdollista arvioida olosuhteita asunto-osakeyhtiön tarkoittaman kolmannen mahdollisen sopimuskauden päättyessä. Sen vuoksi hovioikeus katsoo, ettei vuokrasopimuksen näin vaadittuun sovittelemiseen ole perusteita.

– –

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

Hovioikeus sovittelee silloisten C:n seurakuntien eli nykyisen S:n seurakuntayhtymän ja silloisen perustettavan asunto-osakeyhtiön eli nykyisen Asunto Oy A:n lukuun 14.1.1966 allekirjoitettua vuokrasopimusta muuttamalla ehtokohdan 3 sisällöltään seuraavaksi:

”Ellei vuokramies halua käyttää etuoikeuttaan uuteen vuokraukseen, on vuokranantaja velvollinen lunastamaan tontilla olevat vuokramiehen rakennukset. Lunastushinnan on vastattava rakennusten käypää arvoa.”

– –

Muilta osin käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet:

Hovioikeudenneuvos Tuula Myllykangas
Hovioikeudenneuvos Tommi Vuorialho
Hovioikeudenneuvos Oskar Kulmala

Esittelijä:

Hovioikeuden esittelijä Anssi Rantala

Ratkaisu on yksimielinen.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 13.4.2021.