VaaHO:2021:8

RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ

Myytyä huoneistoa koskevaan isännöitsijäntodistukseen ei ollut merkitty sitä, että asunto-osakeyhtiön rakennusten tietyissä rakenteissa oli tehdyissä asbestikartoituksissa todettu olevan asbestia. Hovioikeus katsoi, että huoneistoa koskevaan isännöitsijäntodistukseen olisi tullut merkitä asbestikartoituksiin perustuvat rakennusten tiettyjä rakenteita koskevat asbestihavainnot asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:n 2 momentin 2-kohdan ja osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen 5 §:n 11-kohdan nojalla.

Ostaja A:lle oli kuitenkin kauppakirjassa ja muutoin isännöitsijän sekä urakoitsijan toimesta annettu tieto siitä, että A:n tulee ilmoittaa kunnossapito- ja muutostyöt taloyhtiölle sekä toimittaa yhtiölle myös remonttia koskeva työselitys ennen remontin tekemistä. Myös A:n oli täytynyt saamiensa tietojen perusteella ymmärtää, että nämä tiedot olivat olleet tarpeen sen varmistamiseksi, että tarvittavat asbestikartoitukset suoritetaan ennen suunniteltuja purkutöitä. Hovioikeus katsoi, että A oli tietoisesti jättänyt asbestikartoituksen suorittamatta ja siten omalla huolimattomuudellaan aiheuttanut asbestivahingon. Asunto-osakeyhtiö ei näin ollen ollut omalla huolimattomuudellaan myötävaikuttanut asbestivahinkoon, vaikka isännöitsijäntodistusta oli pidettävä sisällöltään puutteellisena.

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 20.11.2020 nro 4289

Asia

Vahingonkorvaus

Kantajat

A

Asunto-osakeyhtiö

Vastaajat

Asunto-osakeyhtiö

A

ASIAN TAUSTA

Asunto-osakeyhtiön rakennukset on rakennettu vuonna 1971, jolloin asbestia käytettiin rakennustöissä yleisesti.

Yhtiö on 23.2.2018 saanut tietää, että asunnossa C 25 on asbestia (keittiön välitilalaatta).

A on ostanut 18.7.2018 yhtiön huoneiston C 23 hallintaan oikeuttavat osakkeet. Kauppakirjan mukaan "rakennus on valmistunut ennen vuotta 1995 eikä huoneistoon ole tehty asbestikartoitusta." Ennen kauppaa A:lle annetussa isännöitsijäntodistuksessa ei ole mainintaa asbestista yhtiössä tai huoneistossa.

A on 13.8.2018 keskustellut isännöitsijä T:n kanssa tulevasta huoneiston remontista. T oli antanut A:lle "muutosilmoituslomakkeen", jota A ei ollut täyttänyt tai palauttanut yhtiölle. A:n mielestä remontti oli pintaremontti, josta ei tarvinnut tehdä ilmoitusta.

A oli sen jälkeen ilmeisesti samana päivänä aloittanut itse keittiössä mm. vanhojen (47 v vanhat) keittiökaappien ja likaantuneen välitilakaakelin purkamisen. Ennen remonttia asbestikartoitusta ei ollut tehty.

Yhtiö on 16. tai 17.8. saanut tietää remontin aloittamisesta ulkopuoliselta urakoitsijalta (todistaja V), joka oli tuonut A:n tilaaman siirtolavan. Yhtiö on teettänyt asbestikartoituksen ja siivouksen, koska asbestia oli levinnyt yhtiön käytäviin ja ilmanvaihtojärjestelmään.

A oli tehnyt ilmoituksen remontista yhtiölle vasta 27.8.2018 eli vahingon jälkeen.

ASIAN KÄSITTELYJÄRJESTYKSESTÄ

Kanne ja vastakanne käsitellään yhdessä.

Koska A:n kanteessa on pyydetty vahvistamaan, ettei hänellä ole vastakanteen mukaista suoritusvelvollisuutta Yhtiötä kohtaan, käsitellään Yhtiön vastakanne ensin.

YHTIÖN VASTAKANNE

Vaatimukset

A on velvoitettava suorittamaan Yhtiölle:

1. Vahingonkorvausta 7.058,03 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 9.5.2019 lukien.

2. Oikeudenkäyntikulut 10.981 euroa + korko.

Perusteet

1. A on huolimattomalla menettelyllä aiheuttanut Yhtiölle vahinkoa purkamalla huoneistonsa asbestipitoisia rakenteita.

1.1. A on tehnyt keittiön purkutyön huolimattomasti niin, että asbestia on päässyt leviämään huoneilmaan. Asbesti on sinänsä ollut Yhtiön kunnossapitovastuulla olevassa rakenteessa.

1.2. A:n olisi tullut ilmoittaa Yhtiölle purkutyöstä ennen sen aloittamista. Ilmoitusvelvollisuus perustuu AsOyL 4 luvun (kunnossapito säännöksiin sekä isännöitsijän A:lle 13.8.2018 antamaan "muutostyöilmoitus"-lomakkeeseen. T oli myös kertonut A:lle asbestista. Kyseessä ei ole ollut vain pinnoitteen uusiminen, josta ei tarvitsisi ilmoittaa.

1.3. A on kauppakirjan perusteella tiennyt, että huoneistossa ei ole suoritettu asbestikartoitusta.

1.4. A:lla on remontin tekijänä ollut velvollisuus suorittaa asbestikartoitus ennen purkutyön aloittamista, koska rakennus on tehty ennen vuotta 1995 (valtioneuvoston asetus asbestityön turvallisuudesta 7 §, 798/2015). A:ta oli myös ennen remonttia huomautettu siitä, että hänen pitäisi teettää "haitta-ainekartoitus" (todistaja V). Asetus soveltuu.

2. A:n toiminta on syy-yhteydessä vahinkoon, koska jos A olisi teettänyt asbestikartoituksen tai Yhtiö olisi saanut ilmoituksen, se olisi edellyttänyt asbestikartoitusta, jolloin työ olisi tehty asianmukaisesti eikä vahinkoa olisi aiheutettu.

3. Yhtiö ei ole toiminut huolimattomasti eikä myötävaikuttanut vahinkoon

3.1. Yhtiö on tiennyt asunnon C 25 asbestista, mutta sillä ei ole ollut perusteita epäillä, että asbestia olisi A:n asunnossa C 23. Yhtiöllä ei ole ollut velvollisuutta ilmoittaa tästä A:lle, koska tavallista on, että eri huoneistoissa on käytetty eri rakennusmateriaaleja. Asunnossa nro 4 (eri talo kuin A) oli 19.1.2018 suoritettu asbestikartoitus, eikä asbestia löydetty. Asunnon C 25 toinen näyte oli puhdas.

3.2. Isännöitsijäntodistuksessa ei ole ollut mainintaa asbestista huoneistossa C 25, mutta sitä ei ole tarvinnut olla. Tällä seikalla ei ole merkitystä, koska A:lla on ollut tieto asbestista kauppakirjan perusteella. Yhtiön mahdollisella myötävaikutuksella ei ole merkitystä vahinkoon ja syy-yhteyteen.

4. Vahingon määrä

4.1. JS Oy:n lasku 5.337,13 euroa
4.2. Insinööritoimiston lasku 1.400,90 euroa
4.3. Asunto-osakeyhtiön kokous ja asbestipalaveri 320 euroa

VASTAUS VASTAKANTEESEEN

Vaatimukset

1. Kanne on hylättävä.

2. Oikeudenkäyntikulut 9.212,40 euroa + korko.

Perusteet

1. A ei ole menetellyt huolimattomasti.

1.1. Tapahtuma on sinänsä riidaton, mutta se ei osoita A:n huolimattomuutta.

1.2. A:lla ei ole ollut velvollisuutta ilmoittaa purkutyöstä yhtiölle. Kyseessä on ollut pinnoitteen uusiminen, josta ei tarvitse ilmoittaa. Isännöitsijä T ei ollut kertonut A:lle asbestista. "Muutostyöilmoituksella" yhtiö ei voi laajentaa osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuutta.

1.3. Kauppakirjan sanamuodolla ei ole merkitystä asiassa.

1.4. Valtioneuvoston asetus on työsuojelullinen eli siinä määritellään kuka saa tehdä asbestityötä ja miten. Asetus ei sovellu yksityishenkilön tekemään remonttiin.

2. Vahinko on aiheutunut yhtiön menettelystä (ei ilmoittanut asbestista A:lle). A:n menettely ei ole syy-yhteydessä vahinkoon.

3. Yhtiö on itse toiminut huolimattomasti ja myötävaikuttanut vahinkoon.

3.1. Asbestikartoituksen tekeminen huoneistossa C 23 ja koko taloyhtiössä on kuulunut Yhtiölle, koska se on tiennyt jo 2/2018, että huoneistossa voi olla asbestia. Yhtiö on laiminlyönyt tämän. Olennaista on se, että asbestia löytyi nimenomaan keittiön välitilakaakelista.

3.2. A on saanut luottaa isännöitsijäntodistukseen, jossa ei ollut mainintaa asbestiriskistä. Yhtiö oli jo 2/2018 tiennyt, että huoneistossa C 25 on asbestia, mutta ei ole kertonut siitä A:lle.

4. Vahinko on määrän osalta myönnetty.

A:N KANNE

Vaatimukset

A vaatii käräjäoikeutta vahvistamaan:

1. Yhtiön 20.12.2018 lähettämä lasku nro 259170 on perusteeton.
2. A ei ole velvollinen maksamaan yllä kohdassa 1. mainittua laskua.

Perusteet

Esitetty vastakanteeseen annetun vastauksen yhteydessä.

YHTIÖN VASTAUS

Vaatimukset

1. - 2. Yhtiö vastustaa A:n kumpaakin vaatimusta perusteeltaan ja määrältään.

Perusteet

Esitetty vastakanteen perustelujen yhteydessä.

RIIDATTOMAT SEIKAT

1. A on suorittanut huoneistossaan kunnossapitotoimia, joiden yhteydessä keittiön asbestipitoinen kaakelilaatoitus on irronnut tai irrotettu.

2. Tämän vuoksi Yhtiön käytävä- ja ilmanvaihtotiloihin on levinnyt asbestia.

3. A ei ole tehnyt muutostyöilmoitusta Yhtiölle ennen työn aloittamista.

4. A:lle ennen asunto-osakkeen ostamista annetussa isännöitsijäntodistuksessa ei ole ollut mainintaa, että huoneistossa ei ole suoritettu asbestikartoitusta.

5. Asunto-osakkeen kauppakirjassa on ollut maininta, että rakennus on valmistunut ennen vuotta 1995, eikä siinä ole tehty asbestikartoitusta.

6. A:lle ei ole ilmoitettu ennen asunto-osakkeen hankkimista, että huoneistossa C 25 on havaittu asbestia.

7. Vahingon määrä.

RIITAISET SEIKAT

1. Onko kyseessä ollut sellainen kunnossapitotyö, josta A:n olisi tullut ilmoittaa Yhtiölle tai teettää asbestikartoitus?

2. Olisiko A:lle annetussa isännöitsijäntodistuksessa tullut olla maininta siitä, että huoneistossa ei ole tehty asbestikartoitusta?

3. Olisiko Yhtiön pitänyt ilmoittaa A:lle, että huoneistossa C 25 on havaittu asbestia? Oliko isännöitsijä T kertonut asbestista A:lle 13.8.2018?

4. Onko A tiennyt tai olisiko hänen pitänyt tietää remontin alkaessa, että huoneistossa voi olla asbestia?

5. Onko A joka tapauksessa ollut vastuussa asbestikartoituksen teettämisestä (soveltuuko asetus)? Vai olisiko asbestikartoituksen tekeminen kuulunut Yhtiölle?

6. Onko Yhtiö aiheuttanut vahingon tai myötävaikuttanut siihen?

TODISTELU

- - -

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

PERUSTELUT

A:n huolimattomuus

Asbestilaki (valtioneuvoston asetus asbestityön turvallisuudesta) 7 §:n mukaan asbestikartoituksen tekeminen on rakennuttajan eli tässä A:n velvollisuutena. Kyseessä on mm. työturvallisuuslain nojalla annettu asetus. Käräjäoikeus katsoo, että asetus ei ole ristiriidassa AsOyL:n tai minkään muun lain tasoisen säädöksen kanssa, joten sitä tulee noudattaa. Merkitystä ei ole sillä, että A:n tekemän remontin kohteena ovat ensisijaisesti olleet keittiön kaapit, jotka ovat hänen vastuullaan, ei Yhtiön. Tosiasiassa remontti on ulottunut Yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin. Yhtiöllä ei ole ollut velvollisuutta tehdä asbestikartoitusta.

AsOyL 4 luvun 7 §:n mukaan omistajan on ilmoitettava yhtiölle kunnossapitotyöstä, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. HE 24/2009 (s. 93) ilmoitusvelvollisuutta ei ole silloin, kun on selvää, ettei työstä aiheudu edellä kuvattuja vaikutuksia

Käräjäoikeus katsoo valokuvien ja aiheutuneiden vahinkojen perusteella että A:lla on ollut ilmoitusvelvollisuus remontista. Tätä oli painottanut myös isännöitsijä T, kun oli antanut A:lle muutostyöilmoituksen. Lisäksi todistaja V on uskottavasti kertonut, että hän oli ilmoittanut A:lle ennen remonttia, että "haitta-ainekartoitus" tulee tehdä. A on kauppakirjan perusteella ollut tietoinen siitä, että huoneistossa ei ole tehty asbestikartoitusta. Tämä tapaus eroaa faktoiltaan tapauksesta Turun hovioikeus 29.11.2019, joten siitä ei ole tulkinta-apua tähän tapaukseen.

Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että A on ottanut tietoisen kielletyn riskin, kun hän on aloittanut remontin ilman ilmoitusta Yhtiölle. A on tehnyt purkutyön huolimattomasti, koska asbestia on päässyt leviämään Yhtiön tiloihin. A on menetellyt huolimattomasti ja menettely on syy-yhteydessä vahinkoon. A on siten lähtökohtaisesti täysin korvausvelvollinen Yhtiölle.

Yhtiön myötävaikutus

Yhtiö on painottanut, että sen ainoa keino puuttua remonttien asianmukaisuuteen on osakkaan tekemä muutostyöilmoitus Yhtiölle. Käräjäoikeuden mielestä on toinenkin keino: Isännöitsijäntodistus. Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:n mukaan todistuksesta on käytävä ilmi mm. tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista (kohta 2) sekä tiedot osakehuoneistosta ja sen kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista (kohta 5). Isännöitsijäntodistusta koskevan asetuksen mukaan siinä tulee olla maininta yhtiön tiedossa olevista yhtiön tai osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista osakehuoneiston käytön tai käyttökustannusten kannalta olennaisista vioista ja puutteista (4 § 13 kohta) sekä yhtiössä suoritetuista kuntoarvioista ja -tutkimuksista ja muista selvityksistä ja tiedoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin (5 § 11 kohta).

Käräjäoikeus toteaa, että kerrostalojen rakentamisessa aiemmin yleisesti käytetty asbesti on hajotessaan terveydelle hyvin vaarallinen. Asbestin kartoittaminen ja purkamistyö ovat melko kalliita toimenpiteitä. Yhtiö oli helmikuussa 2018 tullut tietoiseksi, että huoneistossa C 25 on löydetty asbestia.

Käräjäoikeus katsoo, että taloyhtiön rakenteista löydetty asbesti on sellainen olennainen Yhtiötä ja huoneistoa koskeva tieto, joka pitäisi merkitä isännöitsijäntodistukseen. Tällainen tieto on merkittävä todistukseen siitä huolimatta, ettei yhdestä asunnosta löydetty asbesti välttämättä tarkoita sitä, että asbestia olisi myös muissa huoneistoissa. Näin ollen Yhtiö on osaltaan toiminut huolimattomasti ja myötävaikuttanut vahinkoon, kun se on laiminlyönyt tämän velvollisuutensa.

Mahdollista on, että isännöitsijäntodistuksissa ei yleensä ole mainintoja asbestista tai muista rakennuksen tai huoneiston riskitekijöistä. Tällainen käytäntö ei kuitenkaan vastaa lain ja asetuksen säännöksiä, joten käytännöllä ei voi olla merkitystä.

Käräjäoikeuden johtopäätös

Vahingon on aiheuttanut tässä kaksi tekijää: Yhtiön laiminlyönti isännöitsijäntodistuksen suhteen ja A:n huolimaton menettely (ilmoitusvelvollisuus ja purkutyö). Käräjäoikeus painottaa näitä tekijöitä siten, että A:n menettelyllä on selvästi suurempi vaikutus vahinkoon kuin Yhtiön myötävaikutuksella. Käräjäoikeus katsoo, että A:n osuus vahingosta on 75 % ja Yhtiön 25 %. Näin ollen A:n on korvattava Yhtiölle 75 % sen vaatimasta vahingosta.

Oikeudenkäyntikulut

Samalla perusteella käräjäoikeus katsoo kohtuulliseksi, että A:n on korvattava puolet Yhtiön oikeudenkäyntikuluista.

TUOMIOLAUSELMA

A velvoitetaan suorittamaan Asunto-osakeyhtiölle:

1. Vahingonkorvausta 5.293,52 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 9.5.2019 lukien.

2. Oikeudenkäyntikulut 5.490,90 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 20.12.2020 lukien.

A:n kanne hylätään.

Asian on käräjäoikeudessa ratkaissut käräjätuomari Topi Kilpeläinen.

OIKEUDENKÄYNTI HOVIOIKEUDESSA

Hovioikeus on 2.9.2021 toimittanut asiassa pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.

A:n valitus ja asunto-osakeyhtiön vastaus

A on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, Asunto-osakeyhtiön (jäljempänä asunto-osakeyhtiö tai yhtiö) vastakanne hylätään ja hovioikeus vahvistaa A:n käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevän kanteen mukaisesti, että asunto-osakeyhtiön 20.12.2018 A:lle lähettämä lasku nro 259170 on perusteeton, eikä A ole siten velvollinen maksamaan laskua, ja että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 9.212,40 eurolla ja hovioikeudesta 4.327 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen. Toissijaisesti A on vaatinut, että hänen velvollisuutensa suorittaa asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvausta asbestivahingoista alennetaan siten, että asunto-osakeyhtiön vastuu vahingoista on joka tapauksessa suurempi kuin A:n.

Käräjäoikeus on arvioinut asiassa esitetyn näytön virheellisesti ja päätynyt asiassa myös oikeudellisesti väärään lopputulokseen.

A:lla ei ole ollut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n nojalla velvollisuutta ilmoittaa asunto-osakeyhtiölle tekemästään huoneistonsa C 23 keittiön pintaremontista. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen ei ole kirjattu laista poikkeavia sääntöjä vastuunjaosta, joten asunto-osakeyhtiön noudattamat käytännöt kunnossapitotöiden ilmoittamisesta eivät ole osakkeenomistajia sitovia. A:n ei olisi pitänyt ymmärtää saamansa muutostöitä koskevan ilmoituslomakkeen perusteella, että hänen pitäisi ilmoittaa asunto-osakeyhtiölle myös kunnossapitotyöt, jotka hänellä on osakkeenomistajana oikeus suorittaa ilman asunto-osakeyhtiölle tehtävää ilmoitusta ja sen suostumusta.

A ei ollut ollut tietoinen rakenteissa olleesta asbestista toisin kuin asunto-osakeyhtiö, eikä A:n olisi myöskään pitänyt olla tietoinen asbestista. On kohtuutonta edellyttää vanhan osakehuoneiston omistajalta asbestikartoituksen teettämistä omalla kustannuksellaan ennen kunnossapitotöiden suorittamista.

A ei ole menetellyt huolimattomasti keittiöremontin yhteydessä. Asunto-osakeyhtiö on itse aiheuttanut vahingot laiminlyömällä merkitä asbestia koskevat tiedot huoneistoa koskevaan isännöitsijäntodistukseen, joka on siis ollut puutteellinen ja pakottavan lainsäännöksen vastainen. Huoneistossa C 25 oli jo noin puoli vuotta aiemmin todettu asbestia samassa rakenteessa, jossa sitä oli ollut myös A:n huoneistossa. Koska A:n saama isännöitsijäntodistus oli ollut puutteellinen, A:lle kaupan yhteydessä muutoin annetut tiedot eivät voi perustaa A:lle vastuuta asbestivahingoista.

Asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että A:n valitus hylätään ja A velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 10.686,40 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Käräjäoikeus on päätynyt oikeaan lopputulokseen siinä, että A on itse huolimattomuudellaan aiheuttanut asbestivahingot. A oli laiminlyönyt velvollisuutensa suorittaa asbestikartoitus huoneistossaan ennen keittiön remonttia. Kyseessä ei ollut ollut pintaremontti vaan kokonaisvaltainen remontti, jossa oli uusittu myös vesijärjestelmään kuulunut keittiön hana ja tehty suojausta edellyttäviä purkutöitä siten, että rakenteita oli purettu aina betonirakenteeseen saakka. A oli myös laiminlyönyt ilmoittaa saamiensa ohjeiden mukaisesti kunnossapitotyöstä yhtiölle, jolla ei siten ole ollut myöskään tilaisuutta edellyttää asbestikartoituksen suorittamista huoneistossa ennen suunniteltua remonttia. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n mukainen ilmoitusvelvollisuus kattaa sekä nyt tehdyn kaltaiset kunnossapitotyöt että muutostyöt.

Koska asunto-osakeyhtiön rakennus oli rakennettu ennen vuotta 1995, asunto-osakeyhtiö oli tiedostanut asbestilain ja -asetuksen määräykset ja ottanut käyttöön myös kunnossapitotöitä koskevan ilmoitusmenettelyn. Tällä oli haluttu varmistaa se, että asbestin mahdollinen olemassaolo rakenteissa selvitetään ennen korjaustoimenpiteitä. Muut osakkaat A:ta lukuun ottamatta olivat toimineet huolellisesti ja tehneet korjaustöistä ilmoituksen yhtiölle ja suorittaneet asbestikartoituksen.

Yhtiöllä ei ole ollut velvollisuutta kirjata A:n huoneistoa koskevaan isännöitsijäntodistukseen yhtiön rakennuksessa sijaitsevan toisen huoneiston rakenteiden asbestihavaintoa. Tältä osin yhtiö on viitannut omaan valitukseensa ja katsonut, ettei se ole huolimattomuudellaan myötävaikuttanut asbestivahinkojen syntymiseen.

Asunto-osakeyhtiön valitus ja A:n vastaus

Asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että A:n velvollisuus korvata asunto-osakeyhtiön asbestivahingot korotetaan tuomitusta 5.293,52 eurosta käräjäoikeudessa vaadittuun 7.058,03 euroon laillisine viivästyskorkoineen 9.5.2019 lukien ja että A velvoitetaan korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta täysimääräisesti 10.981,80 eurolla tuomitun 5.490,90 euron asemesta. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että A velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 10.686,40 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Käräjäoikeus on virheellisesti katsonut, että asunto-osakeyhtiö olisi myötävaikuttanut asbestivahingon syntymiseen antamalla A:lle sisällöltään virheellisen isännöitsijäntodistuksen. Asunto-osakeyhtiöllä ei ole ollut velvollisuutta kirjata A:n huoneistoa koskevaan isännöitsijäntodistukseen yhtiön toisessa huoneistossa todettua asbestilöydöstä, koska sen perusteella ei voida päätellä asbestin olemassaoloa toisessa huoneistossa, jonka rakennusmateriaalit voivat olla eri aikakaudelta ja eri toimituksista kuin tutkitun huoneiston.

A:lle oli ilmoitettu siitä, että hänen huoneistossaan ei ollut tehty asbestikartoitusta. A:lle oli myös isännöitsijän toimesta annettu täytettäväksi muutostyöilmoituslomake, jonka täyttämisen ja toimittamisen yhtiön hallitukselle A oli laiminlyönyt. Todistaja V oli ilmoittanut A:lle, että ennen purkutöihin ryhtymistä A:n tulee ilmoittaa remontista isännöitsijälle ja suorittaa haitta-ainekartoitus.

Yhtiöllä ei ole ollut asunto-osakeyhtiölain perusteella velvollisuutta merkitä A:n huoneistoa koskevaan isännöitsijäntodistukseen yhtiön rakennuksessa sijaitsevan toisen huoneiston rakenteissa havaittua asbestia. Haitta-ainekartoitus on suoritettava kussakin huoneistossa aina ennen sellaisten rakenteiden purkamista, joissa voi olla asbestia. A oli kaupan yhteydessä saanut tiedon siitä, että yhtiön rakennuksen rakenteissa voi olla asbestia ja että asbestikartoitusta ei ollut tehty A:n huoneistossa. Joka tapauksessa vaikka isännöitsijäntodistukseen olisikin kirjattu toista huoneistoa koskeva tieto asbestista, olisi A mitä ilmeisimmin suorittanut remontin ilman haitta-ainekartoitusta ja siten aiheuttanut asbestivahingot. Näin ollen isännöitsijäntodistuksen väitetyllä virheellisyydellä ei ole syy-yhteyttä vahinkoihin.

A on vaatinut, että valitus hylätään ja asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 4.327 eurolla laillisine viivästyskorkoineen valituksessa vaaditulla tavalla.

Käräjäoikeuden tuomio on siltä osin oikea, kun käräjäoikeus on katsonut yhtiön antaman isännöitsijäntodistuksen sisällöltään lain vastaiseksi ja siten virheelliseksi. Yhtiöllä on ollut asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:n perusteella velvollisuus merkitä huoneistoa koskevaan isännöitsijäntodistukseen tieto siitä, että yhtiön rakennuksen rakenteissa on asbestia ja siten myös kyseisen huoneiston rakenteissa voi olla asbestia. Yhtiö on tällä huolimattomuudellaan itse aiheuttanut asbestivahingot, miltä osin A on viitannut omaan valitukseensa.

Todistelu

- - -

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Riidattomat seikat ja kysymyksenasettelu hovioikeudessa

Asian ratkaisemisen kannalta olennaiset riidattomat seikat ilmenevät käräjäoikeuden tuomion sivuilta 1 ja 4-5. Asiassa on siten hovioikeudessa ollut riidatonta, että A:n asunnossaan suorittamasta remontista ja sen yhteydessä tekemistä keittiön välitilalaatoituksen purkutöistä on aiheutunut asunto-osakeyhtiölle sen vastakanteessaan yksilöimä asbestivahinko ja sen korjaamisen vaatimat kustannukset. Edelleen on riidatonta, ettei A:n huoneistoa C 23 koskevassa isännöitsijäntodistuksessa ole ollut merkintää siitä, että asunto-osakeyhtiön rakennuksen rakenteissa voi olla asbestia, eikä siten myöskään merkintää siitä, että asunto-osakeyhtiössä on toista huoneistoa koskevassa asbestikartoituksessa todettu asbestia keittiön välitilalaatan kiinnitys- ja saumauslaastissa (kirjallinen todiste J1=Y8, huoneisto C 25). Asunto-osakeyhtiö on riidattomasti ollut tietoinen yhtiössä tehdyistä asbestikartoituksista ja niiden tuloksista. A on puolestaan ollut riidattomasti tietoinen rakennuksen valmistumisvuodesta ja siitä, ettei hänen ostamassaan huoneistossa ole tehty asbestikartoitusta, kuten kauppakirjaan on kirjattu (Y1).

Hovioikeuden ratkaistavana on kysymys siitä, onko A huolimattomuudellaan aiheuttanut yhtiön asbestivahingon, ja mikä merkitys A:n korvausvastuun kannalta on sillä seikalla, ettei A:n ostamaa huoneistoa C 23 koskevaan isännöitsijäntodistukseen ollut merkitty sitä, että asunto-osakeyhtiön rakennuksissa voi olla asbestia, eikä erityisesti sitä, että rakennusten tietyissä rakenteissa, kuten A:n purkamassa keittiön välitilalaatoituksen kiinnitys- ja saumauslaastissa, on tutkitusti ollut asbestia toisessa huoneistossa.

Isännöitsijäntodistukseen merkittävät tiedot

Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:n 2 momentin 2-kohdan mukaan isännöitsijäntodistuksesta tulee käydä ilmi tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista ja 5-kohdan mukaan myös tiedot osakehuoneistosta ja sen kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista. Osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen (jälj. asetus) 5 §:n 11-kohdan mukaan puolestaan yhtiön kiinteistöstä ja rakennuksista isännöitsijäntodistukseen on merkittävä maininta yhtiössä suoritetuista kuntoarvioista ja –tutkimuksista ja sellaisista muista yhtiöllä olevista yhtiön kiinteistöä ja rakennuksia koskevista selvityksistä ja tiedoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että asetuksen 11-kohdan perusteella isännöitsijäntodistukseen on merkittävä myös ne yhtiön tiedossa olevat kiinteistön ja rakennusten kuntoon ja käytettävyyteen vaikuttavat seikat, joita ei ilmoiteta muiden isännöitsijäntodistuksen kohtien perusteella, kuten esimerkiksi sellainen tiedossa oleva merkittävä vesivahinko tai maaperän saastuminen tai haitta-ainepitoisuus, josta ei ole vielä käytettävissä kattavaa selvitystä, korjaussuunnitelmaa tai yhtiön päätöstä tarvittavista toimenpiteistä (ks. Sillanpää – Vahtera, Asunto-osakeyhtiölaki käytännössä (Helsinki 2011 / Alma Talentum Verkkokirjahylly), s. 236).

Hovioikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiöllä on ollut sen osakkaita ja mahdollisia tulevia osakkaita parempi tieto siitä, että asunto-osakeyhtiön rakennukset on rakennettu aikakautena, jolloin asbestia on yleisesti käytetty rakennusmateriaaleissa ja ettei asunto-osakeyhtiön rakennusten rakenteiden asbestipitoisuuksia ole tutkittu kattavasti. Asunto-osakeyhtiö on myös ollut tietoinen, että yhtiön huoneistoissa tehtyjen asbestikartoitusten perusteella esimerkiksi keittiön välitilalaatoituksen kiinnitys- ja saumauslaastissa on todettu olevan asbestia. Varsinkin tällaista asbestia koskevaa tutkimustulosta on pidettävä olennaisena ja merkittävänä asunto-osakeyhtiön rakennusten rakenteita ja niiden kuntoa ja käytettävyyttä koskevana tietona, jolla on merkitystä niin osakkeenomistajalle tämän suunnitellessa kunnossapito- ja muutostöitä kuin myös asunto-osakeyhtiölle, jotta yhtiön rakennusten rakenteisiin liittyviä asbestivahinkojen riskejä voidaan ennakoida ja estää tehokkaasti.

Näin ollen hovioikeus katsoo, että asbestikartoituksiin perustuvat rakennusten tiettyjä rakenteita koskevat asbestihavainnot on merkittävä isännöitsijäntodistukseen asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:n 2 momentin 2-kohdan ja asetuksen 5 §:n 11-kohdan nojalla, kuten myös se, että yhtiön rakennusten rakenteissa voi olla asbestia ja ettei yhtiössä ole suoritettu kaikkia rakenteita kattavia asbestikartoituksia. Tässä yhteydessä on riittävää yksilöidä ne rakenteet, joissa asbestia on todettu ja joissa sitä voi esiintyä. Sen sijaan huoneistokohtaisessa isännöitsijäntodistuksessa ei ole tarpeen yksilöidä niitä muita huoneistoja, joiden rakenteissa asbestia on todettu olevan.

Koska A:n ostaman ja omistaman huoneiston C 23 isännöitsijäntodistukseen ei ole merkitty asetuksen vaatimia tietoja, on isännöitsijäntodistus ollut sisällöltään puutteellinen. Hovioikeus hyväksyy tältä osin käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen. Erikseen on vielä arvioitava, onko tämä asunto-osakeyhtiön huolimattomuus ollut syy-yhteydessä A:n purkutöillään aiheuttamaan asbestivahinkoon.

Asbestivahingon syyt ja A:n väitetty huolimattomuus

A:n, todistaja V:n ja yhtiön hallituksen jäsen H:n kertomuksilla on selvitetty, että todistaja V ja A olivat remonttia edeltävällä viikolla, eli myös ennen A:n ja isännöitsijä T:n välistä palaveria maanantaina 13.8.2018, tavanneet A:n huoneistossa ja käyneet läpi A:n suunnittelemaa remonttia. Kyse oli täydellisestä huoneiston pintaremontista, jossa oli ollut tarkoitus purkaa myös lattia- ja seinäpintamateriaaleja. A on itsekin kertonut, että tuolloin oli ollut puhetta remontin tämän kaltaisessa vanhassa kohteessa vaatimasta haitta-ainekartoituksesta, joka oli todistaja V:n mukaan nimenomaan tarkoittanut asbestikartoitusta, sekä siitä, että remontti vaatii asunto-osakeyhtiön luvan. Todistaja V:n mukaan A oli tämän ymmärtänyt.

Asiassa on riidatonta, että A:n huomiota oli kiinnitetty myös kauppakirjassa siihen, ettei huoneistossa ollut tehty asbestikartoitusta. Tähän nähden A:n on täytynyt varsinkin todistaja V:n kanssa käydyn keskustelun jälkeen olla tietoinen siitä, että vanhan rakennuksen eri rakenteissa voi olla asbestia ja hänellä on myös ollut velvollisuus varmistua asbestin olemassa olosta ennen purkutöihin ryhtymistä.

A:n on siten täytynyt ymmärtää myös isännöitsijä T:n kanssa käymänsä keskustelun ja siinä yhteydessä sekä suullisesti että kirjallisesti saamiensa tietojen perusteella, että remontti ja sen edellyttämät purkutyöt edellyttävät asbestikartoituksen suorittamista ja että vasta tämän jälkeen hän voi ryhtyä lattia- ja seinärakenteiden purkutöihin, kuten T on kertonut ilmoittaneensa A:lle. A on itsekin kertonut, että neuvottelussa sovittiin, että A toimittaa isännöitsijälle työselityksen ja myös saamansa ilmoituslomakkeen täytettynä.

A on näin ollen saanut niin todistaja V:ltä kuin isännöitsijä T:ltä yhdensuuntaiset ohjeet kunnossapito- ja muutostöiden ilmoittamisesta asunto-osakeyhtiölle sekä asbestikartoituksen tekemisestä. Myös isännöitsijä T:n A:lle antamien kirjallisten ohjeiden perusteella on ollut selvää, että ilmoitusvelvollisuus kattaa A:n suunnittelemat kunnossapitotyöt, vaikka lomake on otsikoitu muutostyöilmoitukseksi. A:lla on ollut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n 1 momentin nojalla velvollisuus ilmoittaa näin mittavista huoneiston kunnossapitotöistä yhtiölle varsinkin, kun remontin yhteydessä suoritettavilla purkutöillä on voinut olla vaikutusta yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakenteisiin (esimerkiksi lattia- ja seinärakenteet sekä keittiön vesiputket ja vesihana) ja toisaalta purkutöihin liittyneen asbestivahinkoriskin myötä asunto-osakeyhtiön muiden tilojen ja huoneistojen käyttöön. Asbestikartoituksen teettäminen huoneiston suunnitellun remontin osalta on ollut A:n saamien ohjeiden ja myös asbestityön turvallisuudesta annetun valtioneuvoston asetuksen 7 §:n 1 momentin perusteella rakennuttajan eli A:n velvollisuutena, kuten myös asbestikartoituksiin erikoistunut todistaja O on kertonut. Kyse on ollut rakennushankkeesta, johon A:n ymmärtämällä tavalla on voinut sisältyä asbestipurkutöitä.

Näin ollen hovioikeus katsoo, että A on omalla huolimattomuudellaan aiheuttanut asunto-osakeyhtiön asbestivahingon. On todennäköistä, että A ei olisi välttämättä ryhtynyt purkamaan keittiön välitilalaatoitusta, jos tähän purkutyöhön liittyvästä yhtiössä todetusta asbestiriskistä olisi nimenomaisesti mainittu huoneistoa C 23 koskevassa isännöitsijäntodistuksessa. A on kuitenkin muutoin tullut tietoiseksi asbestikartoituksen tarpeellisuudesta ja siitä, että hänen suunnittelemansa kunnossapitotyöt edellyttävät ilmoitusvelvollisuuden täyttämistä asunto-osakeyhtiölle, mitkä velvollisuutensa hän on riidattomasti laiminlyönyt. Jos A olisi toiminut saamiensa ohjeiden mukaisesti, asbestivahinkoa ei olisi syntynyt. Myöskään sillä, että asunto-osakeyhtiön hallitus on 27.8.2018 pitämässään kokouksessa, asbestivahingon jo tapahduttua, päättänyt hyväksyä A:n samana päivänä antaman muutostyöilmoituksen, ei ole merkitystä arvioitaessa A:n huolimattomuutta. Isännöitsijäntodistuksen puutteellisuus ei ole näin ollen tässä tapauksessa osaksikaan myötävaikuttanut asbestivahingon syntymiseen. Asunto-osakeyhtiö ei ole siten omalla huolimattomuudellaan myötävaikuttanut asbestivahingon syntymiseen. A:n ei ole väitetty aiheuttaneen asbestivahinkoa tahallisesti tai törkeän huolimattomasti.

Näillä perusteilla hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen siitä, että A on huolimattomuudellaan aiheuttanut asunto-osakeyhtiön asbestivahingon. Sen sijaan hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, ettei A:n korvausvelvollisuutta ole syytä sovitella asunto-osakeyhtiön oman myötävaikutuksen perusteella. A on velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiön asbestivahingon täysimääräisesti vastakanteessa vaaditulla tavalla. A:n oma kanne on sen sijaan hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudesta

Asian lopputulos huomioon ottaen A on velvollinen täysimääräisesti korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut arvonlisäveroineen käräjä- ja hovioikeudesta.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

A:n velvollisuus suorittaa Asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvausta asbestivahingosta korotetaan käräjäoikeuden tuomitsemasta 5.293,52 eurosta yhtiön käräjäoikeudessa vaatimaan 7.058,03 euroon. Korvaukselle on maksettava viivästyskorkoa käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla.

A:n velvollisuus korvata Asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta korotetaan 10.981,80 euroon, josta määrästä käräjäoikeuden tuomitsemalle oikeudenkäyntikulujen korvaukselle 5.490,90 euroa on maksettava viivästyskorkoa käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla. Hovioikeuden maksettavaksi määräämälle osalle oikeudenkäyntikulujen korvausta eli 5.490,90 eurolle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta

A velvoitetaan korvaamaan Asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 10.686,40 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeudenneuvokset Petteri Korhonen ja Päivi Kylmälahti ja asessori Timo Torkko.

Ratkaisu on yksimielinen.